委任及(或)居間契約

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袁本駿亦陳稱：伊106年間在國泰世華銀行世貿分行擔任放款部門業務副理，是透過黃為杰介紹認識黃筱伶，伊有跟黃筱伶提到伊因為職業關係認識一些人脈，系爭房地有一些潛在的媒合對象，包含具資產的客戶、有意投資的客戶，印象中提到一位陳姓姊妹有可能會購買，就簽了系爭委託書，之後伊有找很多家仲介、代書、銀行同業、認識的資產客戶，也有問這一位陳姓姊妹是否有意購買等語（見本院卷一第450至451頁）；足見兩造簽訂系爭委託書之目的，係為將系爭房地交由袁本駿在黃筱伶所定底價之條件下代為尋找買主，亦即係由袁本駿為黃筱伶報告或媒介訂約。又系爭委託書第2條另約定黃筱伶授權袁本駿之事項包含系爭房地買賣之訂約、納稅、交付文件、收款、交屋等（見原審卷一第11頁），足見黃筱伶亦同時委由袁本駿代為處理簽訂系爭房地買賣契約及後續履約相關事宜，亦即袁本駿除為黃筱伶報告或媒介訂約外，亦得以黃筱伶代理人之身分，代為簽訂買賣契約。是依兩造所陳述之原因事實，並綜觀系爭契約之內容及特徵，堪認系爭契約兼具居間及委任契約之性質，應屬居間及委任之混合契約，且一經與買受人洽商合意，袁本駿即得代為簽訂買賣契約，足見居間與委任兩者間緊密相連，無從明確分離，故關於居間及委任之相關規定，均得適用於系爭契約。袁本駿主張系爭契約之性質為委任契約，不得適用居間契約之規定云云，難認有理。

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黃筱伶雖另辯稱其已於106年9月22日終止系爭契約，並自行處理後續履約事宜，袁本駿僅得就其已處理部分請求報酬云云。惟查，兩造簽訂系爭契約之主要目的係為經由袁本駿媒介儘速銷售系爭房地，並非在於委任袁本駿處理簽訂買賣契約書及後續履約相關事宜，業如前述；而系爭房地之買賣契約係於106年9月16日由袁本駿代理黃筱伶與買方王雨虹完成簽約（見原審卷一第18至26頁），系爭房地即已經由袁本駿之媒介出售，嗣後黃筱伶有無於106年9月22日終止系爭契約，並不影響袁本駿可獲取之居間報酬，是黃筱伶前揭抗辯亦無足採。

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臺灣高等法院 108 年重上字第 346 號民事判決


民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言(民法第565條)。查上訴人委託被上訴人標售系爭不動產，兩造成立委任契約，為兩造所不爭執（見本院卷第70頁）。且上訴人106年11月7日(106)廣字僑福第0000000號函亦敘明「本公司（即上訴人）委任香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司，前項委託公開標售僑福大樓（即臺北市○○區○○路0段000號13樓、207之1號13樓及信義路4段189號地下層兩個坡道機械式停車位）公開標售等顧問事宜」（見本院卷第321頁），上訴人職員林黛芬以通訊軟體LINE與被上訴人李育銘對話時，亦稱本件合約為「委託顧問合約」，有通訊軟體LINE對話截圖足參（見原審卷第311頁），顯見兩造間成立委任契約，並非居間契約。被上訴人依約固有標售系爭不動產之義務，然非系爭買賣契約之經紀人，亦非執行不動產仲介業務。

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按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第528條、第565條分別定有明文。是居間人之義務，係為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，而委任契約受任人之義務則係受託處理事務；另居間以有償為原則，居間人以契約因其報告或媒介而成立者，得請求報酬；而委任則為有償或無償，受任人之報酬亦非以完成委任事務為限，始得請求報酬。是居間契約雖為勞務給付契約之一種，但與委任契約不同，依民法第529條規定，民法既有居間契約之規定，自應優先適用居間契約之規定，於居間契約無規定者，始適用委任契約之規定。次按，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照）。是居間契約乃屬於以從事服務之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人，而居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件即契約之成立，縱事後該契約因故未履行或解除，亦不影響居間人所應得之報酬。