出租人或承租人單方終止事由明列於契約

sec2100

臺灣高等法院 109 年重上字第 865 號民事判決


查系爭租約第12條第1項約定：「如有下列情形之一者，甲方（即上訴人）得提前終止本租約：⒈乙方（即被上訴人）或經甲方同意由乙方授權使用租賃標的物之關係企業，如有違反法令規定、本租約約定用途使用租賃標的物、本契約所約定事項，……若乙方未於期限內改善者，甲方得以書面敘明違約事由終止契約。乙方應立即遷出……如有遲延，乙方應負賠償責任。⒉乙方聲請或被聲請重整或破產程序，且該聲請未於30個日曆天內撤回或被駁回者。⒊乙方逾期未繳付租金總額達2個月租金總額時，經甲方定相當期限催告仍未繳付，甲方於此情形得終止本契約，乙方除應支付逾期未繳付租金，尚應支付相當於3個月租金之金額作為懲罰性違約金。⒋⑴乙方未經甲方同意，將租賃標的物之全部或部分轉租、分租、贈與、頂讓、質押、違反本大樓管理辦法或借與他人使用，及委託他人經營等情事發生者。⑵前揭情形如造成甲方損害者，乙方應負賠償責任。⒌租賃期間內，甲方如需提前終止本租約，需提前3個月以書面通知乙方，毋須給付違約金。」（見原審卷第24至25頁），以該條項將各款事由分點列舉，且分別因他方違約、無資力致租約無從繼續履行、未依約履行及定期預告等不同事由，約定出租人一方行使終止權要件、期間及雙方後續賠償責任等，

對照同條第2項就承租人一方行使終止權事由約定：「⒈甲方如違反或不履行本契約所約定事項，……如甲方未限期改善者，乙方得以書面敘明違約事由終止契約。⒉租賃期間租賃標的物因天災、地震、颱風、火災、水災等不可抗力，……有不適於使用情形者，乙方得以書面敘明事由，通知甲方終止本契約。⒊⑴租賃期間未滿2年，乙方如需提前終止租約，需提前3個月以書面通知甲方，並給付3個月租金作為違約金。⑵租賃期間2年以上，乙方如需提前終止租約，需提前3個月以書面通知甲方，毋須給付違約金。」等語（見原審卷第25頁），亦包括因承租人未依約履行、因不可抗力致系爭租約無法繼續履行、定期預告等不同行使終止權事由，各別約定行使終止權之要件、期間及賠償責任等，參以其中第1項第5款與第2項第3款相比，均明定於租賃期間尚未屆滿前，兩造均得不經他方之同意，不具任何理由，單方定期預告提前終止租約，與其他各款要件相較，顯係與其他各款獨立、併列之終止權行使事由，足認系爭租約各自賦予兩造於租賃期限屆滿前，得不附理由任意以單方意思終止系爭租約之權利。

sec2100

被上訴人雖辯稱系爭租約第8條第9項約定：「租賃標的物所有權移轉時，甲方保證使受讓人繼受本契約之一切權利義務，且應於移轉原因發生時通知乙方且甲方保證將本契約之履約保證金移轉予受讓人」（見原審卷第24頁），屬系爭租約第12條第1項第5款之特別約定，於上訴人將系爭房屋所有權移轉他人情形，應使受讓人繼受系爭租約，不得提前終止，故上訴人所為終止並非合法云云。惟依系爭租約第8條第9項約定文義觀之，僅為重申民法第425條第1項規定意旨，明定於租賃期間內，若發生系爭房屋所有權移轉情形時，出租人負有使受讓人知悉系爭租約存在、交付押租金予受讓人之義務，以避免系爭租約履行發生爭議或押租金返還義務歸屬不明，並非對系爭租約第12條第1項第5款約定終止權之限制。且觀諸第8條第9項約定訂於第8條「租賃物之使用及限制」規範項下，與兩造為確保系爭房屋合於約定使用狀態應負之保管、維護義務並列，顯係於系爭租約繼續有效履行前提下之約定，與系爭租約第12條係針對使繼續性租賃契約向將來消滅之「終止租約」約定目的不同，二者並非針對相同情形所為一般與特別約定，否則出租人無須任何理由即可單方任意提前終止租約，於其規劃出售系爭房屋情形，反無法提前終止租約，二者輕重顯有失衡。

sec2100

況兩造於協商系爭租約第12條約定時，上訴人係先行區分承租方、出租方議定提前終止系爭租約之條件，增列類似系爭租約第12條第1項第5款、第2項第3款之內容於租賃意向書，經被上訴人用印後，上訴人再提供包含系爭租約第8條第9項內容之系爭租約初稿供被上訴人修改確認，被上訴人均未曾針對第8條第9項約定為任何修改調整等情，有兩造往來電子郵件暨附件可稽（見本院卷第159至177、181至205頁），顯然兩造於議定系爭租約時，並未特別討論第12條第1項第5款與第8條第9項約定間關聯，故被上訴人主張其係因信賴第8條第9項約定，始與上訴人簽約同意第12條第1項第5款之約定云云，尚與實情不符而無可採，應認系爭租約第8條第9項約定非第12條第1項第5款之特別約定，無從阻卻上訴人依第12條第1項第5款約定行使終止權。