民法第【353、359、360、365】條之適用

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按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定
    ，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價
    金，民法第359條定有明文。又按買受人因物有瑕疵，而得
    解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人
    依第365條規定為通知後六個月間不行使而消滅，民法第365
    條第1項固有明定。惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的
    物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而
    言。上揭法條之契約解除權或價金減少請求權，買受人僅得
    擇一行使，此項瑕疵通知自與買受人所能行使之瑕疵擔保請
    求權有關。又因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，與因解除
    契約顯失公平而僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同
    之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的。故價金減少
    請求權與契約解除權得擇一行使，是為原則，然依其情形，
    解除契約顯失公平者，則依民法第359條但書規定，買受人
    僅得請求減少價金。（最高法院96年度台上第1277號判決要
    旨參照）

TC 105訴375

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被告蔡行旺雖抗辯系爭墓基使用權憑證係因臺中市政府違
      法之行政作為導致無從為向來之使用，此應非可歸責於被
      告蔡行旺之事由，是被告蔡行旺自無庸負權利瑕疵之擔保
      責任。再原告於102 年11月間購得系爭墓基使用權，遲至
      104 年4 月間始通知瑕疵，已逾民法第365 條除斥期間云
      云。然債權或其他權利之買賣契約成立時，即使該等權利
      並不存在，無論出賣人有無過失，仍須依民法第353 條規
      定負其責任。故縱使系爭墓基使用權無法使用係導因於臺
      中市政府之行政行為，被告蔡行旺雖無可歸責之事由，亦
      應負債務不履行之責。又民法第365 條係關於買受人行使
      契約解除權及價金減少請求權除斥期間之規定，本件為墓
      基使用權之買賣，並非物之買賣，自無前開條規定之適用
      ，被告援引該條規定抗辯原告於除斥期間經過後始提起
      本件訴訟，不得主張瑕疵，並據以解除契約云云，亦有誤
      會。

又民法第356 條係關
      於買受人對有瑕疵之物之檢查通知義務，本件為墓基使用
      權之買賣，並非物之買賣，自無前開條規定之適用，被告
      援引該條規定抗辯原告怠於檢查瑕疵，視為承認所受領之
      物云云，尚有誤會。

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惟鑑於買賣契約之有償性，並為保護善意之買受人，同法
      第三百五十條特設權利瑕疵擔保之規定。是以不存在之債
      權或其他權利為買賣標的物者，出賣人應負瑕疵擔保責任
      ，買受人得依同法第三百五十三條規定行使權利，其買賣
      契約並非無效（最高法院91年度台上字第2076號民事裁判
      意旨參照）。

以上二樓出處為TC 105訴1295

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又買受人因物有瑕疵而請求減少價
    金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按
    二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數
    額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算，最高法院99
    年度台上字第1972號判決要旨可資參照。減少價金之金額是
    以瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較之結果，在不知悉瑕疵
    之具體情形為何，所為之價格建議欠缺其說服力，本件縱認
    有氯離子濃度過高之瑕疵，但不知其對建築物本身之影響程
    度為何，何以估算減少價金為多少，本院曉諭後，兩造均拒
    絕預納費用鑑定（本院卷第444 頁背面），本院自無從審認
    其減少價金以多少為合理。是原告主張減少價金558 萬6,00
    0 元後並請求返還，為無理由。

sl 105訴737

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臺灣高等法院 109 年度上更一字第 142 號民事判決


上訴人交付之系爭房屋現況有屋頂層未施作泛水牆、屋突1層之前後陽台女兒牆未施作至樑下方，及1至3層後陽台與26號房屋外牆相鄰之牆壁寬度不足等與圖說不符之處，造成該屋外觀產生更多角隅，整體視覺較差，業如前述。其明知依約應按宜蘭縣政府建設局核准之圖樣施工，並以此為施工標準，卻未按圖實際施作，並於交屋時告知被上訴人前開差異，自可認上情乃欠缺上訴人所保證之品質，及其於交屋時有故意不告知被上訴人該瑕疵情事，則被上訴人依民法第360條規定請求上訴人就系爭現況與圖說不符之瑕疵負損害賠償責任，核屬有據。