不買系爭房屋之違約金10%性質為何及是否正當?

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臺灣新北地方法院 109 年訴字第 1583 號民事判決

本院參酌行政院消費者保護處於102 年5 月1 日修正通過，
    由內政部公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事
    項」第12點規定，如買方違反契約未為價金支付時，賣方得
    解除契約並沒收已付價款充作違約金，惟所沒收之已付價款
    以不超過房地總價款百分之15之比例，而原告已支付先位被
    告價金為106 萬元，約占系爭房屋既基地總價款1,036 萬元
    之百分之10，並無高於一般行情。又懲罰性違約金賠償係以
    強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債
    務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無
    ，皆得請求，且非以債權人所受損害為唯一審定標準，其違
    約金有無過高之審酌要素，自應由債務人即原告負舉證責任
    ，然原告僅空言：系爭房屋並無價值上減損，應依兩造實際
    損害為酌減，且撤銷系爭買賣契約之原因實不可歸責於原告
    ，原告並非恣意不履行契約，而係系爭房屋之實際狀況原告
    無法為完整之了解，若於此情況下仍苛予原告高額之違約金
    ，實有權利濫用及顯失公平之情，更非違約金制度之立法目
    的云云（見本院卷第469 頁），惟原告未提出任何相關事證
    以供本院審酌，已未盡其依辯論主義所應負之主張及舉證責
    任，且系爭買賣契約係約定懲罰性違約金，依上述說明，本
    非以債權人即被告所受損害為唯一審定標準，且原告既無正
    當理由，僅憑事後主觀喜惡恣意拒絕給付價金，則先位被告
    為解決爭議所耗費之勞力時間費用，及處理期間無法使用系
    爭房屋之利益，亦非當然可謂並無損失。從而，本院綜合上
    情，認系爭買賣契約之違約金為106 萬元並無不當，原告主
    張系爭買賣違約金過高云云，洵無可採。