無人應買，執行法院除去地上權及租賃權?(民法第866條)

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經查，債務人丁章鈞所有系爭土地及債務人緯華公司所有系爭建物，分別於103年4月30日及106年10月5日設定最高限額6億9千萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予相對人；緯華公司復於107年3月23日將其所有系爭建物出租予抗告人，債務人丁章鈞則於107年5月21日將其所有系爭土地設定地上權予抗告人，有土地及建物登記謄本、房屋租賃契約書、緯華公司107年9月6日陳報狀附於原法院107年度司執助字第1691號卷（下稱執行卷）可稽（見執行卷一第20-84、223、224、226-229頁、卷二第169-171頁、卷三第224-287頁、卷五、卷六），足見抗告人係於相對人之最高限額抵押權設定後方承租系爭建物及取得系爭土地之地上權。而系爭不動產經委託台灣金融資產服務股份有限公司（下簡稱台灣金服公司）進行拍賣程序，分別於109年8月5日、9月16日、10月14日進行第一、二、三次拍賣程序（底價分別13億1660萬元、10億5328萬元、8億4268萬4000元，拍賣公告上均記載抗告人與債務人緯華公司訂有租賃契約，系爭建物拍定後不點交，地上權登記於拍定後不塗銷），均無人應買，後依強制執行法第95條第1項規定依原定拍賣條件進行公告三個月應買程序（109年10月20日至110年1月19日止），亦無人應買（見執行卷八），相對人主張系爭不動產因有抗告人之租賃權及地上權，而導致無人應買，影響其抵押權等語，尚非無據。

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抗告人雖稱第三次拍賣原公告應買之底價8億4268萬4000元，縱減價10%以7億5841萬5600元底價拍賣，仍高於相對人之抵押權擔保金額，已足以確保相對人之債權云云；惟系爭不動產為抗告人所占有，如未除去其租賃權及地上權，於拍定後無法點交，拍定人需另對抗告人興訟，並受有敗訴後無法取得直接占有之風險，衡諸常情，自會影響應買之意願；且相對人於系爭執行程序聲請執行之債權本金為5億7500萬元，及其中3億6500萬元自107年2月28日起按年息4.75%，其餘部分自107年3月9日起按年息2.9%計算之利息，並加計逾期在六個月以內按約定利率10%，超過六個月按約定利率20%計算之違約金（見執行卷三第207頁、本院卷第25、26頁），經概算其抵押債權已近6億7千萬元，如再加計稅費將更高於此數，而系爭房地如再減價20%拍賣，底價為6億7414萬7200元，相對人自有未受足額清償之可能；是執行法院以抗告人之租賃權及地上權影響相對人抵押權之實行，而以系爭執行命令除去（見臺灣金服公司109年度桃金拍字第1號執行卷四），於法並無不合。

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又抗告人縱對系爭建物有所維護，並支出相關水、電、維護費用，亦僅為維持系爭建物原有之使用價值，對於因地上權、租賃關係存在致生應買人使用系爭房屋之障礙而影響其交換價值，並無關涉。另抗告人於相對人之最高限額抵押權設定後方承租系爭建物及取得系爭土地之地上權，對於其權利可能受債權人實行抵押權之牽連影響，並非不能預見，而系爭租賃關係之存在既已影響抵押權，即合於民法第866條第1項、第2項所定法院得除去租賃關係後拍賣之要件，為相對人依法得主張之權利，抗告人主張執行法院除去伊之租賃權、地上權，對伊顯非公平且違反誠信云云，亦無可採。從而，原裁定以系爭執行命令除去抗告人之租賃權及地上權並無不合，據而駁回抗告人對司法事務官所為原處分之異議，核無違誤。抗告人仍執前詞指摘原裁定不當而求予廢棄，為無理由，應予駁回。

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綜上所述，系爭合意管轄條款對於相對人確有顯失公平之情事。審酌相對人之住所地既位於新北市新莊區，履行業務地點為新北市中和區、永和區、新店區，抗告人指稱相對人未依約履行之運輸義務則以永和區為主（原審卷第43頁至87頁），則將來訴訟相關證據之調查，以新北地院最為便利，從而相對人依民事訴訟法第28條第2項規定，於本案之言詞辯論前，聲請將本件訴訟移送至新北地院，自應允許。又原法院未依抗告人起訴主張之事實以認定管轄權之有無，逕依相對人之抗辯，實體審認系爭契約屬勞動契約，並適用勞動事件法第7條第1項規定，裁定將本件訴訟移送新北地院，固有不當，然結論並無二致，仍應予維持。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，自無理由，應予駁回。