遷空、交還房屋後可拿回押租金

sec2100

臺灣臺北地方法院 107 年訴字第 645 號民事判決


經查，兩造於101 年9 月1 日就系爭房屋簽訂系爭租約，
      約定租期自101 年11月1 日起至106 年10月31日止，租金
      每月50萬元，押租保證金為150 萬元（即系爭押租金）等
      情，有系爭租約在卷可憑（本院卷第8 至9 頁）；而系爭
      租約於106 年10月31日屆期終止，租金均經原告付訖，惟
      系爭押租金因被告主張扣抵，現未返還等節，亦為兩造所
      不爭執。依系爭租約第5 條「乙方【即原告】應於訂約時
      ，交於甲方【即被告】新台幣一五○萬元○仟元作為押租
      保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還店
      ／房屋後無息退還押租保證金」之約定，系爭租約終止而
      原告「遷空、交還」系爭房屋後，被告即應負返還系爭押
      租金之義務。本諸房屋租賃契約性質上係以承租人占有、
      用益出租人所有或占有房屋為目的之「用益之債」，及系
      爭租約第17條另約定「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢
      俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處
      理，乙方決不異議」之契約文義與體系，暨酌之一般社會
      常情與交易通念，所謂「遷空、交還房屋」，除有特別約
      定或情事外，應指承租人或其占有輔助人將房屋之占有或
      事實上之管領力交還於出租人，不再占用房屋而言；至承
      租人交還房屋之際，租賃房屋是否回復原狀，乃屬另一契
      約義務或違約責任問題，與承租人「遷空、交還房屋」之
      判斷，應非相涉。

sec2100

準此，依前開證人曾宏泰、賴柏昇、周唐毅、何建邦之證
      詞，並佐以942220號至942222號、942257號估價單等客觀
      事證以察，原告雖於106 年10月25日即停止於系爭房屋之
      營業，兩造亦特別約定關於租賃物回復原狀之工項、範圍
      ，略如942216號估價單所載。然原告就942216估價單拆除
      工項，委請曾宏泰於同年月26日進場施工，遲至同年11月
      6 日始施作完成，應認原告於同年月1 日起至同年月6 日
      止之期間，尚以曾宏泰為占有輔助人，實際管領並占有系
      爭房屋（民法第942 條規定參照），自難謂該等期間已「
      遷讓、交還」房屋於被告。至106 年11月7 日起，曾宏泰
      雖亦進場為其餘勘估、拆除工程，然係受何建邦委任所為
      ，不得謂原告尚占用系爭房屋。職此，原告業於106 年11
      月6 日遷空、交還系爭房屋，應可認定；其依系爭租約第
      5 條約定，請求被告返還系爭押租金，為有理由。

sec2100

按因擔保承租人之債務而接受押租金，為別一契約；又押租
    金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係
    消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承
    租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押
    租金，自為法之所許（最高法院65年台上字第156 號、83年
    台上字第2108號判例意旨可資參照）。經查，系爭租約第5
    條約定：「乙方（即被上訴人）應於訂約時，交於甲方（即
    上訴人）新臺幣柒萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租
    ，甲方應於乙方遷空、交還房屋及查證戶口及營業登記遷出
    無誤後，無息退還之。」，有系爭租約1 份在卷可佐，又被
    上訴人業已於105 年12月29日以上開存證信函終止系爭租約
    ，並於106 年4 月17日原審言詞辯論期日當庭將系爭房屋鑰
    匙返還上訴人，而上訴人復未就此金額為任何抵充之抗辯，
    是依上開約定，上訴人自應將押租金70,000元返還予被上訴
    人。