民法425-1之適用

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復按，於土地及房屋原同屬一人，
    而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，期間雖無地上權設
    定，然除有特別情事外，可解釋為當事人之真意限於賣屋而
    無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續
    使用土地，推定有租賃關係（最高法院102年台上字第2204
    號判決意旨參照）。查，系爭房屋及系爭土地原為方雪所有
    ，其後各自讓與情形，已如前述，且被告因繼承取得系爭房
    屋之事實上處分權，揆諸前開規定及說明，本件自有民法第
    425條之1規定之適用。

G1 TPE 105訴2868

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臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第366號




用425-1的法理

按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
    房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
    之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
    與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，
    其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1
    項定有明文。上述條文雖係於88年4月21日始增訂，並於89
    年5月5日施行，且無溯及適用之規定，最高法院48年台上字
    第1457號判例亦僅謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單
    獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存
    在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同
    屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地
    上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於
    賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買
    人繼續使用土地。惟於前揭法條施行前，倘有土地及土地上
    之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他
    人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得
    以該判例或上開法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受
    讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得
    使用期限內，有租賃關係，以符社會正義，最高法院101年
    度台上字第1114號判決參照。另未辦保存登記建物雖因無法
    辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權為讓與，然受讓
    人所取得之事實上處分權，與所有權人之權能，實屬無異，
    解釋上自同有上述法條及判例之適用，最高法院102年度台
    上字第580號判決參照。

復「查系爭房屋之建造既為系爭土    地原所有人林武成實際所出資，核與系爭土地及房屋同屬一    人所有者相類，堪認林武成於出資建造時應已認知並容許該    屋於堪用之期限內繼續使用其基地，且上訴人於買受系爭土    地時，系爭房屋已存在多年，當難諉為不知，自無不許類推    適用民法第425條之1規定及本院48年台上字第1457號判例之    理由，應可推斷上訴人已默許被上訴人林玟慧之系爭房屋繼    續使用系爭土地，始與誠信原則及社會正義之要求無違。」    最高法院96年度台上字第1359號判決闡述甚明。

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臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第366號




優先承買權追及買受人後續的抵押權設定


是以，土地法第104條規定之優先購買權具
    有相對之物權效力，土地承租人一旦行使優先購買權，即係
    對於出賣土地之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求
    土地出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。
    從而，優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗
    銷所有權移轉登記，且既然原買受人輾轉再移轉所有權予第
    三人仍受其優先承買權之物權效力所及，則如原買受人於取
    得所有權移轉登記後再為設定抵押權之物權行為，優先承買
    權人應得本於同一法理請求塗銷該抵押權之設定登記，始能
    貫徹土地法第104條之優先承買權物權效力，即防止原買受
    人以再為移轉所有權或以設定負擔之方法規避上開優先承買
    權之物權效力。

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最高法院 109 年台上字第 228 號民事判決


次按民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所
  有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或
  先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，
  或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有
  租賃關係者，以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，具相當
  之經濟價值為前提要件，當事人亦得舉證推翻該法律上之推定
  。查上訴人提出其與李文龍簽訂之不動產買賣契約書，其上載
  明買賣標的物之不動產包括系爭土地及系爭1、2、3 樓房屋併
  頂樓增建（見原審卷㈡第119 頁），上訴人主張其係連同土地
  與建物一併買受，並無默許李文龍繼續使用系爭土地之意思，
  是否全無可採？次查系爭建物係李文龍因曾國華於61年10月31
  日出具土地使用權證明書，經申請取得臺北縣建設局核發00建
  字第000 號建造執照，而出資興建之未保存登記建物，而原始
  取得所有權，為原審認定之事實，倘係無訛，似見系爭建物距
  李文龍於100年1月間移轉系爭土地所有權予上訴人時已近40年
  ，系爭房屋之結構、設備現況為何？攸關該房屋是否具有相當
  經濟價值之認定，原審全未說明，遽認上訴人與李文龍間就系
  爭房屋推定有租賃關係，黃家豐等3人基於占有連鎖之法律關
  係，就系爭土地非無占有權源，亦有可議。上訴論旨，就原判
  決上開不利於己部分指摘為不當，聲明廢棄，非無理由。

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臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第4249號



按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1固定有明文。惟倘房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序（最高法院107年度台上字第1274號、107年度台上字第1380號判決意旨參照）。

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按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。

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其立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。而在上開條文修正前，最高法院48年台上字第1457號裁判先例亦闡釋土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人有繼續使用該土地之租賃關係存在。乃因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括 「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1797號、109年度台再字第18號判決要旨參照）。

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又張簡主文係於79年8月14日登記取得系爭000-0地號土地應有部分27/384，於81年4月7日再將該應有部分贈與第三人，有土地登記簿為證（見原審卷第45頁），是以，張簡主文自79年8月14日至81年4月6日止，同時為系爭C屋之事實上處分權人及系爭000-0地號土地之共有人，即屬民法第425條之1及前揭裁判先例所稱「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形相符，故張簡主文抗辯系爭000-0地號土地嗣雖移轉予他人，系爭C屋在使用期限內，推定與系爭000-0地號土地存在法定租賃關係，應屬有據。