樓上漏水的被告修復及損害認定

sec2100

臺灣臺北地方法院 108 年度訴字第 1961 號民事判決



按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第184條第1項、第191條第1項分別定有明文。經查，原、被告分別為系爭2樓房屋及3樓房屋之所有權人，系爭2樓房屋因系爭3樓房屋浴廁下方防水層破裂，滲漏水造成房間天花板鋼筋生銹、壁癌、油漆剝落、白色結晶體，牆面有壁癌、油漆剝落等現象，被告已於108年6月4日將其浴廁地板防水層修復完畢，修畢後即不再漏水等情，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、現場照片、估價單暨施工照片、施工收款明細單、台灣營建防水技術協進會（下稱防水協進會）109年7月10日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷可稽，足認系爭2樓房屋之房間天花板及牆面漏水，係因系爭3樓房屋浴廁地板防水層失效所致，從而，被告就其所有之建築物，確有保管欠缺之過失行為，並使原告因而受有損害，被告縱無侵害他人權利之故意，亦應為其過失行為，依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定，賠償原告因此所受之損害，堪予認定。

sec2100

又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，此亦為民法第213條第1 項、第3 項所明定。本件原告主張被告應賠償系爭2樓房屋回復原狀所需費用、律師費、及自105年6月起至系爭2樓房屋回復原狀完畢前原告不能出租該屋所減少之租金收益等損害，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲分述如下：


經查，原告主張為回復系爭2樓房屋房間天花板、房間內牆壁、弱電線路之原狀，必要費用共計11萬0,880元（項目、金額詳如附表）等情，係援引系爭鑑定報告為據，且為被告所不爭執，應屬可採。

sec2100

原告主張系爭2樓房屋因長期滲漏水，導致無法出租，請求自105年6月起至該屋回復原狀之日止期間不能出租之租金收益損失等語。惟查，依原告自陳其與家人搬出系爭2樓房屋後，於94、95年曾作為台灣路竹會之辦公室使用，約莫於100年間搬離開始作為台灣路竹會之倉庫使用，期間均為有人使用及出入之狀態等情（見本院卷第297頁），則原告長期以來未出租該屋之原因，究係因有其他使用目的，或因漏水致無法出租，已有不明。再者，證人蕭志強固於本院109年11月20日言詞辯論期日中證稱：原告的先生曾於2年前左右將系爭2樓房屋委託伊代為出租（誤稱為出售），伊接受委託後，有到現場去勘查，現場由於漏水關係，天花板及地板部分情況非常不理想，天花板有像長年漏水的鐘乳石現象，地板也有積水現象，伊記得鐘乳石部分大約占房子三分之一面積，在廁所、餐廳還有臥室的上方都有，積水也是。看完之後，伊告知原告的先生說現場情況不理想，請他跟樓上鄰居協調修復漏水的情況才能夠出租。以該屋所在地點屬於比較繁華地段，需求量屬於案件缺乏的情況，倘若沒有漏水情況，要出租不困難等語（見本院卷第286至287頁），然證人蕭志強亦證稱：以伊勘查時所見，該屋屋況老舊，除前述漏水情形外，尚有看到如卷附第265至271頁照片所示之情況，如第267頁的壁癌和第265頁的浴室若無修繕，該屋很困難出租等詞明確（見本院卷第288、289至290頁），可見證人蕭志強認為系爭2樓房屋無法出租之原因，尚包括該屋本身屋況老舊，且其他房間牆壁原本即有壁癌，浴室設施亦破損不堪用等，並非僅有漏水問題一端甚明，故原告主張本件係因漏水導致房屋無法出租云云，即非可取。

sec2100

況且房屋能否順利出租，尚涉及租金高低、房屋位置、型態、交通環境、市場需求等複雜因素，而本件實際上因證人蕭志強之個人建議，故始終未著手進行出租等情，乃為原告所自陳，可見原告主張其受有租金收益之損失，無非基於其能取得該利益之希望或可能而言，此與曾經有人承租，卻因漏水而終止租約，或刊登廣告後曾有人洽詢，卻因屋況漏水而不願承租之情況不同，是僅憑原告曾委託房仲一事，亦難認為原告已有得出租該屋之客觀確定性，揆諸前揭說明，本件原告尚無法證明其受有租金之所失利益，則其請求被告應賠償自105年6月起至系爭2樓房屋回復原狀時止之租金損失云云，即屬無據，不應准許。

sec2100

臺灣高等法院 112 年度上字第 762 號民事判決

被上訴人雖辯稱系爭上樑漏水為上訴人明知仍願以原狀交屋，伊不負擔保責任，系爭管道間漏水為交屋後始發生云云。惟查，依系爭契約第17條第4項約定簽約後及交屋後發現之漏水均得依該約定減少價金，被上訴人抗辯系爭上樑漏水為上訴人明知同意現狀交付云云，應非可採。又系爭管道間漏水則係下雨天或屋突一層地坪潮濕或積水，致水份積滯管道間內，並沿混凝土層滲漏至系爭房屋客廳牆面，已如上述，需長久時間才造成滲漏水並非突發之漏水。系爭房屋於110年11月7日交屋，於同年月19日上訴人即自行發現客廳牆面滲水，110年12月27日技師公會開挖管道間並於屋頂進行注水即發現系爭管道間滲漏水。上訴人在交屋後不到二個月時間即陸續發現漏水，應可推認交屋前即存在漏水，並非交屋後始發生之漏水。被上訴人辯稱，系爭管道間漏水係交屋後始產生之瑕疵，不應由其負責云云，亦無可採。

sec2100

依據系爭鑑定報告所載，系爭上樑漏水部分，關於8樓之1浴室地坪重做防水部分為81號8樓之1所有權人必須負擔，非由被上訴人負責修繕，並未估算修復費用。而樑面補漆部分費用則為2055元。系爭管道間漏水，則陽台部分須新作磁磚牆面費用6273元、客廳牆及管道間牆室內側新作輕隔間及油漆2萬2035元、管道間內應包覆不鏽鋼板費用34萬2865元，共計37萬3228元(2055+6273+22035+342865=373228)，有鑑定報告可參。另漏水修復應查明漏水原因始能擬具適當之修繕方法。因此，除實際實施修繕工項之費用外，勘查漏水原因亦應認為係修復漏水必要之費用。

sec2100

又依據系爭契約第17條第4項約定，被上訴人應在交付房屋時擔保系爭房屋無漏水，但並非擔保系爭房屋不論使用多久，都能不發生漏水。系爭管道間漏水經修復後，以鋼板替代混凝土防水層阻擋滲漏水，已回復一般防水層防滲漏之效果，已如上述，系爭房屋交付上訴人後若另有管線破裂而漏水，因有鋼板之防水，衡情亦不致於造成系爭房屋牆面再度滲漏水，且交屋後始發生之漏水亦非被上訴人應負責之範圍，否則無異要求被上訴人為系爭房屋往後因屋齡增加而防水層老化或水管破裂等漏水原因為擔保，實非有理。

sec2100

顯見，系爭房屋原有之防水、混凝土層結構會因使用期間而遞減其效用，而有修補維護之必要，並非永久不變。而系爭管道間漏水之瑕疵，業經技師公會建議以鋼板代替混凝土防水層阻隔水份滲漏至系爭房屋客廳牆面，而鋼板之密度遠超過混凝土，且期限可長達15年，應已超過原本混凝土擋水之效果。且於使用15年之後，系爭房屋屋齡亦已達26年，而以鋼板替代混凝土防水層，可使系爭房屋管道間可在屋齡26年之前，均因鋼板擋水而有不漏水之效果，亦不遜於原本混凝土擋水之效果。準此，系爭估價報告指稱無法完全修復漏水，應有誤解。

sec2100

上訴人主張系爭漏水支出必要修繕費用為修復主臥室壁面之漏水8400元、原主臥室與管道間相連壁修復工程13萬410元及管道間漏水修復工程36萬4581元，共計50萬3391元，並提出估價單3紙為證(原審北司補字卷第111、185、187頁)。上開修復費用除上開四㈠2.(3)認定之必要修繕費用37萬3288元外，另其額外支出之修復費用13萬163元(503391-373288=130163)，依據民法第227條第1項準用第231條規定，被上訴人亦應負擔此部分之費用云云。惟系爭漏水之修繕業經技師公會予以專業建議之修復工法及評估必要費用，除上開必要修繕費用37萬3288元外，上訴人其他額外支出之修繕費用，應證明為必要之修繕費用，始能請求被上訴人負擔。