居間報酬(何時要返還，何時不用返還)

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而查，被告永誠公司固有違反居間人調查及
    據實報告義務之舉，然原告既未證明被告永誠公司有因此而
    為利於系爭房地買受人賀周靜，或有違反誠信而由賀周靜收
    受利益之行為，即與民法第571條規定之要件尚有未符，原
    告自不得援引該規定請求返還已給付之報酬。況按約定之報
    酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院
    得因報酬給付義務人之請求酌減之；但「報酬已給付者，不
    得請求返還」。亦為民法第572條所明定。則縱認本件有民
    法第571條規定之適用，被告永誠公司充其量僅不得依系爭
    契約請求原告給付報酬，尚非謂原告得逕依該條規定請求被
    告永誠公司返還已收取之報酬，至原告是否得以委託人身分
    另向被告永誠公司主張居間人之債務不履行等責任

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吳嫻玲違反居間人所負妥
    為調查、據實報告等義務致原告受有損害，應連帶負系爭契
    約第7條第4項、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項所定
    之損害賠償責任，

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tpe 105,訴,3492

沒有審到224，直接用不動產經紀人條例及系爭契約來判

末按訴訟標的有數項而僅有單一聲明之「客觀訴之合併」，
    有關「損害賠償」之訴訟型態，法院倘認其中一項標的之請
    求為無理由者，固仍須就他項標的之請求逐一審判，惟於其
    一項請求認為有理由，可為原告全部勝訴之判決，或僅受一
    部勝訴之判決，而該勝訴部分與依他項標的所得請求之損害
    額並無軒輊時，即無須另就他項標的請求為審判之必要(最
    高法院99年度台上字第2033號判決要旨參照)。

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惟按居間契約係當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
    或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條之規
    定甚明。是居間契約為勞務給付契約之一種，而居間人之報
    酬則為其勞務給付之對價。又隨著社會變遷，不動產交易所
    涉法令規範益形複雜，為建立不動產交易秩序、保障交易者
    權益、促進不動產交易市場健全發展，立法者且制訂不動產
    經紀業管理條例，將居間仲介不動產交易之經紀人資格專業
    化與證照化。而為進行不動產之居間仲介，經紀人必須提供
    類似不動產之交易價格、有關契約內容規範之說明、提供關
    於不動產必要之資訊、告知依其專業應查知之不動產之瑕疵
    、協助買受人對不動產進行必要之檢查，以及其他中央主觀
    機關為保護交易當事人所為之規定，此等專業諮詢之勞務之
    提供，理應受到尊重並可於不動產交易市場上要求相當之對
    價。前揭民法第568條固然明定居間人之報酬須以契約成立
    始得請求，解釋上亦且進一步認為契約若於成立後發現有無
    效或得撤銷之情，居間人負有返還居間報酬之義務；然居間
    人報酬乃其搓合仲介當事人訂立契約所提供勞務之對價，契
    約既然成立，足見居間人之仲介行為獲致效果，自有請求報
    酬之權利。若該契約於成立後因有無效或得撤銷之情形，不
    問居間人對於該無效或得撤銷原因之發生或存在是否可得歸
    咎，均因此喪失受領報酬之權利，不啻認為居間人所提供之
    勞務，僅能附隨於有效成立之契約而受評價，獨立而言即毫
    無市場價值，此顯非建立專業不動產經紀人制度及保障不動
    產交易市場安全之旨，是以參諸第528條「稱委任者，謂當
    事約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」
    、第529條「關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契
    約之種類者，適用關於委任之規定。」、第535條「受任人
    處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同
    一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」
    、民法第571條「居間人違反其對於委託人之義務，而為利
    於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對
    人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」等規
    定之意旨，本院認為上開民法第568條之適用，於契約成立
    後因故無效、撤銷或解除之情形，應採取限縮解釋，僅於居
    間人對於該無效、得撤銷、得解除原因之發生或存在，係屬
    可歸責時，居間人方有返還報酬之義務。

YL 105重訴50
是以如居間人居間成立之契約，事後
    因成立時已附隨之情事，例如撤銷權、解除條件等原因而消
    滅時，居間人應負返還報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵
    而解除契約者，亦同。然如因契約成立後發生之情事，例如
    因債務不履行之解除或當事人合意解除等原因而消滅時，則
    不負此義務。

admin

按稱居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約之機會，或
    為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，為民法第565條所明
    定。依此規定，居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告
    居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時
    周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機
    會為已足，至媒介居間，則係受契約當事人雙方委託，斡旋
    於當事人雙方之間，與報告居間僅向一方當事人報告訂約之
    機會者有所不同。

tpe 106簡上30

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按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
      報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不
      得請求報酬，民法第568 條定有明文。而媒介居間人固以
      契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間
      人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，
      仍應支付報酬，亦有最高法院84年度台上字第2925號判決
      可資參考。
臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第172號
錸德為d，敗訴

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按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
    酬；契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請
    求報酬，民法第568條定有明文，其立法理由並揭示「居間
    之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理
    ，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者
    ，居間人不得請求報酬。至契約雖已成立，而附有停止條件
    者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就
    ，契約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待
    明文規定也。」等旨，是以如居間人居間成立之契約，事後
    因成立時已附隨之情事，例如撤銷權、解除條件等原因而消
    滅時，居間人應負返還報酬之義務，因訂約時已存在之瑕疵
    而解除契約者，亦同。然如因契約成立後發生之情事，例如
    因債務不履行之解除或當事人合意解除等原因而消滅時，則
    不負此義務。

惟按居間契約係當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，    或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條之規    定甚明。是居間契約為勞務給付契約之一種，而居間人之報    酬則為其勞務給付之對價。又隨著社會變遷，不動產交易所    涉法令規範益形複雜，為建立不動產交易秩序、保障交易者    權益、促進不動產交易市場健全發展，立法者且制訂不動產    經紀業管理條例，將居間仲介不動產交易之經紀人資格專業    化與證照化。而為進行不動產之居間仲介，經紀人必須提供    類似不動產之交易價格、有關契約內容規範之說明、提供關    於不動產必要之資訊、告知依其專業應查知之不動產之瑕疵    、協助買受人對不動產進行必要之檢查，以及其他中央主觀    機關為保護交易當事人所為之規定，此等專業諮詢之勞務之    提供，理應受到尊重並可於不動產交易市場上要求相當之對    價。前揭民法第568條固然明定居間人之報酬須以契約成立    始得請求，解釋上亦且進一步認為契約若於成立後發現有無    效或得撤銷之情，居間人負有返還居間報酬之義務；然居間    人報酬乃其搓合仲介當事人訂立契約所提供勞務之對價，契    約既然成立，足見居間人之仲介行為獲致效果，自有請求報    酬之權利。若該契約於成立後因有無效或得撤銷之情形，不    問居間人對於該無效或得撤銷原因之發生或存在是否可得歸    咎，均因此喪失受領報酬之權利，不啻認為居間人所提供之    勞務，僅能附隨於有效成立之契約而受評價，獨立而言即毫    無市場價值，此顯非建立專業不動產經紀人制度及保障不動    產交易市場安全之旨，是以參諸第528條「稱委任者，謂當    事約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」    、第529條「關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契    約之種類者，適用關於委任之規定。」、第535條「受任人    處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同    一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」    、民法第571條「居間人違反其對於委託人之義務，而為利    於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對    人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」等規    定之意旨，本院認為上開民法第568條之適用，於契約成立    後因故無效、撤銷或解除之情形，應採取限縮解釋，僅於居    間人對於該無效、得撤銷、得解除原因之發生或存在，係屬    可歸責時，居間人方有返還報酬之義務。


臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　 105年度重訴字第50號

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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3492號


又原告另依民法第571條、第179條規定為請
    求權基礎，訴請被告永誠公司返還該報酬48萬元，然按居間
    人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行
    為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向
    委託人請求報酬及償還費用，民法第571條固有明文。惟違
    反本條規定之法律效果，為居間人不得向委託人請求報酬及
    償還費用，委託人就已支付之報酬，尚非得逕依本條規定為
    請求返還，且本條之適用，依其文義，須居間人違反其對於
    委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠
    實及信用方法，由相對人收受利益者，始足當之；如居間人
    違反委託義務，並無利於委託人之相對人之行為，或其違反
    誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之相
    反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬，至於
    委託人得否另向居間人主張債務不履行等責任，係屬另事，
    不可混為一談。

而查，被告永誠公司固有違反居間人調查及    據實報告義務之舉，然原告既未證明被告永誠公司有因此而    為利於系爭房地買受人賀周靜，或有違反誠信而由賀周靜收    受利益之行為，即與民法第571條規定之要件尚有未符，原    告自不得援引該規定請求返還已給付之報酬。況按約定之報    酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院    得因報酬給付義務人之請求酌減之；但「報酬已給付者，不    得請求返還」。亦為民法第572條所明定。則縱認本件有民    法第571條規定之適用，被告永誠公司充其量僅不得依系爭    契約請求原告給付報酬，尚非謂原告得逕依該條規定請求被    告永誠公司返還已收取之報酬，至原告是否得以委託人身分    另向被告永誠公司主張居間人之債務不履行等責任，要屬另    事（詳後述），是原告主張依解約後回復原狀、不當得利之    法律關係，訴請被告永誠公司返還其已給付之居間報酬全額    48萬元，殊非可採。