客觀上之瑕疵及主觀上之瑕疵

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臺灣高等法院臺中分院民事判決      
110年度上字第217號 (下同)

按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，亦經最高法院73年台上字第1173號民事判決意旨闡釋明確。可見物之瑕疵，有未能達物之通常效用之情狀（即所謂客觀上之瑕疵），亦有未能達契約預定效用之情狀（即所謂主觀上之瑕疵）。而前者，係就物之客觀上狀態為衡量判斷；後者，則係以當事人之主觀需求並經明確載入契約內容之斟酌考量。

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足徵系爭土地建築所退縮之面積雖得列入法定空地面積計算，但仍會因退縮建築等土地使用管制規定影響土地交易價值。衡以系爭土地屬長形臨路之完整地形，在本件買賣契約訂立當時，已完成土地重劃，有土地登記第二類謄本及地籍圖在卷可參（見原審卷第45、47頁），則系爭土地可供建築使用與否及面積多寡，自然影響買方就價金之評估，故系爭土地之上開客觀存在之狀態，確實存在已無法為完整之使用（該退縮部分無法為法定空地以外之使用），更何況張淑錦已表明其購地係為建築房屋自住（見原審卷第172頁），故對本件買賣即有減少其通常效用之瑕疵，張淑錦主張系爭土地有物之瑕疵存在，應屬可採。