租賃契約出租人不以租賃物所有人為限

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最高法院 110 年度台上字第 2467 號民事判決   (下二同)


按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出
    租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並
    非無效，僅不得以之對抗所有人，是除法律別有規定或另有
    約定者外，當事人仍應依租約履行。至所有人得否向承租人
    請求返還占有使用租賃物之利益，則屬另一問題。

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系爭租約第6 條約定：「乙方（即黃洪青桂）於租期屆滿時
    ，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房
    屋誠心按照原狀遷空交還甲方…如不即時遷讓交還房屋時，
    甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之
    日止，乙方及連帶保證人丙方（即黃翊元），絕（決）無異
    議」，第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權
    益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、
    律師費用，均應由乙方負責賠償」（員簡字卷38、39頁）；
    而系爭租約自99年10月1 日起成為不定期租約，被上訴人給
    付上訴人租金至105年8月止，系爭鐵皮屋於106年8月24日拆
    除，被上訴人搬離系爭建物2 樓時未點交與上訴人，復為原
    審認定之事實，顯見系爭租約存在上訴人與黃洪青桂間。果
    爾，上訴人主張黃洪青桂自105年9月起未依約給付租金，復
    至106 年12月28日止無權占有系爭不動產，爰依不當得利法
    律關係請求被上訴人連帶給付相當於租金之不當得利70萬40
    00元本息，及依系爭租約第6 條、第12條約定，請求被上訴
    人連帶給付因涉訟支付之第一審律師費用4 萬2000元、第二
    審等律師費用8萬元，暨違約金276萬元，是否全無足取？尚
    滋疑義。原審未遑詳予推求，遽為上訴人此部分敗訴之判決
    ，不免速斷。又原審既認系爭租約應於105年10月1日終止，
    則上訴人有否請求被上訴人連帶給付105年9月占有系爭不動
    產租金之意？尚有未明，審判長未令其敘明或補充，即逕認
    被上訴人於斯時占有系爭不動產，非無法律上之原因，進而
    為上訴人該部分不利之判斷，亦有可議。

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g2 判斷:


系爭租約於105年9月間既尚未經終止，被上訴人於斯時占有
    系爭不動產，非無法律上之原因。又上訴人自認與曾俊儒等
    3 人之租約於104年9月15日屆滿，即未再交付租金與曾俊儒
    等3人，堪認自104年9月16日起，上訴人與曾俊儒等3人間就
    系爭土地及系爭建物已無租賃關係；復依上訴人與曾俊儒等
    3 人之和解筆錄所示，難認於和解時創設新租賃關係。則上
    訴人自104年9月16日起即無權出租系爭不動產與被上訴人，
    對曾俊儒等3 人而言，兩造均屬無權占有，被上訴人雖無權
    占有系爭不動產，因上訴人亦非有權占有之人，不得對系爭
    不動產主張權利，難認其受有損害，核與不當得利之要件不
    符。是上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人連帶給付
    不當得利70萬4000元，自有未合。

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臺灣高等法院 102 年度上字第 1356 號民事判決


呂芳景於原審到場證稱：「我租土地給被告，房子是被告所
    有，不是我跟曹廖富美所有，我們是租地建屋，房子不是我
    們的」、「因為房屋事實上是被告蓋的，所以被告有使用受
    （收）益權，被告有權利出租系爭房屋給別人使用……」、
    「土地是我的，土地不能轉租，房屋是被告出租所蓋的，被
    告要將房屋轉租是可以」等語（原審卷第55頁背面、第66頁
    背面）。另呂芳景等2人於90年11月7日各書立同意書，載明
    ：「查坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地為本人所有
    ，茲同意出租給黃偉晃先生建屋管用」云云(原審卷第41-42
    頁），顯然上訴人向地主呂芳景等2人承租土地後出資興建
    系爭房屋，雖呂芳景等2人為系爭房屋之登記名義人（原審
    卷第74頁），惟租賃契約之成立，不以出租人對於租賃物有
    所有權為要件（最高法院64年台上字第424號判例參照），

上訴人雖非系爭房屋之登記名義人，然系爭房屋既為上訴人
    獨資起造完成，其為系爭房屋之原始起造人，自為系爭房屋
    實質上之所有權人，仍有權將系爭房屋出租予他人。