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標題: 租賃契約出租人不以租賃物所有人為限 [打印本頁]

作者: sec2100    時間: 2022-1-16 23:39
標題: 租賃契約出租人不以租賃物所有人為限
本帖最後由 sec2100 於 2022-1-16 23:47 編輯

最高法院 110 年度台上字第 2467 號民事判決   (下二同)


按租賃契約為債權契約,出租人不以租賃物所有人為限,出
    租人未經所有人同意,擅以自己名義出租租賃物,其租約並
    非無效,僅不得以之對抗所有人,是除法律別有規定或另有
    約定者外,當事人仍應依租約履行。至所有人得否向承租人
    請求返還占有使用租賃物之利益,則屬另一問題。


作者: sec2100    時間: 2022-1-16 23:44
系爭租約第6 條約定:「乙方(即黃洪青桂)於租期屆滿時
    ,除經甲方(即上訴人)同意繼續出租外,應即日將租賃房
    屋誠心按照原狀遷空交還甲方…如不即時遷讓交還房屋時,
    甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之
    日止,乙方及連帶保證人丙方(即黃翊元),絕(決)無異
    議」,第12條約定:「乙方若有違約情事,致損害甲方之權
    益時願聽從甲方賠償損害,如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、
    律師費用,均應由乙方負責賠償」(員簡字卷38、39頁);
    而系爭租約自99年10月1 日起成為不定期租約,被上訴人給
    付上訴人租金至105年8月止,系爭鐵皮屋於106年8月24日拆
    除,被上訴人搬離系爭建物2 樓時未點交與上訴人,復為原
    審認定之事實,顯見系爭租約存在上訴人與黃洪青桂間。果
    爾,上訴人主張黃洪青桂自105年9月起未依約給付租金,復
    至106 年12月28日止無權占有系爭不動產,爰依不當得利法
    律關係請求被上訴人連帶給付相當於租金之不當得利70萬40
    00元本息,及依系爭租約第6 條、第12條約定,請求被上訴
    人連帶給付因涉訟支付之第一審律師費用4 萬2000元、第二
    審等律師費用8萬元,暨違約金276萬元,是否全無足取?尚
    滋疑義。原審未遑詳予推求,遽為上訴人此部分敗訴之判決
    ,不免速斷。又原審既認系爭租約應於105年10月1日終止
    則上訴人有否請求被上訴人連帶給付105年9月占有系爭不動
    產租金之意?尚有未明,審判長未令其敘明或補充,即逕認
    被上訴人於斯時占有系爭不動產,非無法律上之原因,進而
    為上訴人該部分不利之判斷,亦有可議。
作者: sec2100    時間: 2022-1-16 23:47
g2 判斷:


系爭租約於105年9月間既尚未經終止,被上訴人於斯時占有
    系爭不動產,非無法律上之原因。又上訴人自認與曾俊儒等
    3 人之租約於104年9月15日屆滿,即未再交付租金與曾俊儒
    等3人,堪認自104年9月16日起,上訴人與曾俊儒等3人間就
    系爭土地及系爭建物已無租賃關係;復依上訴人與曾俊儒等
    3 人之和解筆錄所示,難認於和解時創設新租賃關係。則上
    訴人自104年9月16日起即無權出租系爭不動產與被上訴人,
    對曾俊儒等3 人而言,兩造均屬無權占有,被上訴人雖無權
    占有系爭不動產,因上訴人亦非有權占有之人,不得對系爭
    不動產主張權利,難認其受有損害,核與不當得利之要件不
    符。是上訴人依不當得利法律關係,請求被上訴人連帶給付
    不當得利70萬4000元,自有未合。
作者: sec2100    時間: 2024-1-26 11:06
本帖最後由 sec2100 於 2024-1-26 12:49 編輯

臺灣高等法院 102 年度上字第 1356 號民事判決


呂芳景於原審到場證稱:「我租土地給被告,房子是被告所
    有,不是我跟曹廖富美所有,我們是租地建屋,房子不是我
    們的」、「因為房屋事實上是被告蓋的,所以被告有使用受
    (收)益權,被告有權利出租系爭房屋給別人使用……」、
    「土地是我的,土地不能轉租,房屋是被告出租所蓋的,被
    告要將房屋轉租是可以」等語(原審卷第55頁背面、第66頁
    背面)。另呂芳景等2人於90年11月7日各書立同意書,載明
    :「查坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地為本人所有
    ,茲同意出租給黃偉晃先生建屋管用」云云(原審卷第41-42
    頁),顯然上訴人向地主呂芳景等2人承租土地後出資興建
    系爭房屋,雖呂芳景等2人為系爭房屋之登記名義人(原審
    卷第74頁),惟租賃契約之成立,不以出租人對於租賃物有
    所有權為要件
(最高法院64年台上字第424號判例參照),

上訴人雖非系爭房屋之登記名義人,然系爭房屋既為上訴人
    獨資起造完成,其為系爭房屋之原始起造人,自為系爭房屋
    實質上之所有權人,仍有權將系爭房屋出租予他人。






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