劉作時律師 0918713101

標題: 買、押連件及同時履行抗辯權 [打印本頁]

作者: sec2100 時間: 2020-10-11 15:34
標題: 買、押連件及同時履行抗辯權
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作者: sec2100 時間: 2020-10-11 15:35
另比對系爭契約第3、4條與第8條第1、2項之約定內容可知
，其等規範之義務內容、違約態樣、違約責任迥不相侔，前
者（即系爭契約第4條約定）係針對所有權移轉登記之延誤
，後者（即系爭契約第8條約定）係針對交地遲延或不能之
違約，不容混淆，故原告主張系爭契約第8條第2項約定僅需
有可歸責於賣方之遲延，包括遲延交付產權文件、遲延移轉
土地所有權登記云云，顯然混淆系爭契約第4條及第8條第2
項之規範內容，毫不可採。

作者: sec2100 時間: 2020-10-11 15:39
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條固定有明文。然解釋契約，固須探求當事
人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已
表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而
更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。查
系爭契約第4條約定「雙方應將所有權移轉登記必要證件全
部備齊，...交由雙方委請之代理人辦理。...如因一方之延
誤致影響產權登記而使對方權益遭受損害時，應由延誤之一
方負擔賠償責任」；第8條約定「（第1項）本約不動產訂於
第二期款交地。...。（第2項）如因可歸責於賣方之事由，
致屆期賣方延誤或不能交屋【按：應為「地」之誤載】時，
...賣方願自違約日起至交屋日止每逾壹日以總價款千分之
壹計付違約金賠償買方...」；第14條第2項約定「若是賣方
違約不賣或因糾紛不能解決，致無法出賣等情事發生時，賣
方除將既收之價款全部退還買方外，並願意賠償買方所付價
款同額之違約金，並約定於違約日七日內連同違約金全數退
還買方，但買方亦應於收足解約金同日將不動產及其產權移
轉登記返還賣方」等情，有系爭契約書附卷可稽（見本院卷
㈠第17頁至第21頁）。而對比上開契約第4條、第8條、第14
條第2項約定文字之用詞及文意可知，系爭契約第4條係在規
範契約一方因延誤備齊及交付辦理系爭土地所有權移轉登記
必要證件，致他方權益受損時，該延誤之一方應負損害賠償
責任，但並無約定延誤之一方應支付違約金。系爭契約第8
條第2項約定則是在規範因可歸責賣方事由致賣方延誤或不
能交付系爭土地時，雙方約定賣方應支付違約金，此由該約
定明確記載「賣方延誤或不能『交屋』【按：應為「地」之
誤載】時，...賣方願...付違約金」之文意脈絡即明。而系
爭契約第14條第2項約定則是在規範因賣方違約不賣或因糾
紛不能解決，致無法出賣等情事發生，經解除契約後之賣方
應支付違約金之約定，此由該條項後段所約定之雙方應履行
行為乃互負回復原狀，且不妨害損害賠償請求之內涵（即賣
方將既收之價款全部及同額違約金退還買方，而買方亦應於
收足「解約金」同日將不動產及其產權移轉登記返還賣方）
即明。從而，自系爭契約第4條、第8條第2項、第14條第2項
之上開約定文字內容，已足認定二造間就系爭土地之買賣，
於賣方違約不履行（含遲延）交付辦理系爭土地所有權移轉
登記產權文件致影響系爭土地所有權移轉登記，或違約不履
行（含遲延）交付系爭土地，或違約不賣、給付不能而解除
契約等上開3種不同態樣情形下，賣方所應負之責任及是否
應支付違約金，買賣雙方均已分別以系爭契約第4條、第8條
第2項、第14條第2項為清楚明確之規範，亦無混淆或彼此涵
攝之情形存在。是原告主張：系爭契約第8條第2項「屆期賣
方延遲」之情形，不限於「遲延交地」，應包括遲延交付產
權文件、遲延辦理系爭土地所有權移轉登記等一切遲延情形
，另該條項所稱「交地」之真意應係指「所有權移轉登記」
；系爭契約第14條第2項並未限定系爭契約需經解除云云，
顯係斷章取義，割裂、曲解系爭契約文意，洵非可採。

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