AB契約簽下去，對地政士的刑事責任 - 劉作時律師 0918713101

有民眾將交易金額多寫100萬申請貸款，被法院判刑三個月，引發網友熱議。有網友說，個案是賣方不知情才有罪，如果賣方也同意就沒事。高雄地院所屬三民公証找出一判決，買賣雙方都同意做假價格，法院仍判經手代書四個月有期徒刑。

至於買賣雙方，法院在判決書中也認定買賣雙方、人頭和代書有犯意聯絡，為共同正犯，但因檢察官未起訴，因此未作判決。換言之，如果檢察官起訴，買賣雙方、人頭可能都會被判刑。

根據三民公証找到的判決，2004年一位陳姓代書介紹張姓民眾，以200萬元買下陳姓民眾新北房子，再以借名登記方式，登記在人頭施姓民眾名下。

一審判決指出，張姓買家因有購屋資金需求，陳姓代書因此找買賣雙方到代書事務所，另外製作一份契約，買賣價金提高到310萬元，即俗稱AB約，然後由人頭施姓民眾持假價格契約向銀行貸款233萬餘元，比實際交易價格多出33萬多元。

此一個案由賣方陳姓民眾告發，檢察官受理偵查後，僅起訴代書。一審以行使業務上登載不實之文書罪，判處陳姓代書有期徒刑四個月。二審因認定賣方並不知情，改以較重的行使變造私文書罪，判刑六個月確定。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，2012年實價登錄上線之前，不動產交易價格，除了公開上市櫃的買賣及法院拍賣案件之外，只能仰賴少數業者公布自家成交或資訊業者彙整的片面資料。所謂的「成交價格」是藏在買賣雙方、代書、仲介之間的黑箱祕密，而風險最大的是放款的銀行，其中尤以人頭冒貸、假契約超貸的問題最嚴重。

該項判決結果，代撰買賣契約書、協助申辦貸款的地政士(代書)，無論賣方有意、無意配合都未脫罪罰，值得中介的代書、房仲記取教訓，應誠實反映交易實況，以利第三人或公眾的財產維護。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，實價登錄上路後，市場有不少作高價格傳聞，有的用來拉高市場行情，有的用來貸款，此一案例，提醒消費者與從業人員貪圖私利可能觸法。

她表示，AB約除了面臨登載不實的刑責外，銀行也可能會針對關係人提起詐欺之訴，誠實還是趨吉避凶的王道。