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地政士或仲介有無提醒賣方繳房地合一稅的義務

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 樓主| 發表於 2023-11-24 19:33:38 | 顯示全部樓層
上訴人另主張被上訴人均為專職不動產交易之專業人員,依不動產交易常理、一般社會通念及誠信原則,就伊出售系爭土地之房地合一稅申報,均負有告知或代為申報之義務,縱未於契約載明,亦屬附隨義務,伊因被上訴人違反上開義務而受罰鍰云云。然如首揭說明,所謂附隨義務係指非債之關係所固有及必備之基本義務,而係為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益,於契約發展過程基於誠信原則而生之義務,包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益;是本件告知或代為申報房地合一稅是否為被上訴人受委任之附隨義務,自應依上述規定,即告知或代為申報房地合一稅是否與履行受委任事項或保護債權人人身或財產上利益,於契約發展過程基於誠信原則而生之義務為判斷標準。上訴人就其主張,提出前揭國稅局函文、未申報核定通知書、核定稅額繳款書未申報核定書、違章案件罰鍰繳款書、裁處書為證(原審卷第31至32、35至43頁),及以證人李中屏之證詞為據(本院卷第137至144頁);然國稅局之文件僅能證明上訴人有被課徵及繳納房地合一稅及裁罰之事實,不足以證明被上訴人有附隨義務及未盡附隨義務之事實,而證人李中屏既證稱:因房地合一稅比較複雜,除非客戶年紀大無法負擔,否則伊會請客戶找會計師或記帳士處理這一塊,伊不會主動幫客戶申報房地合一稅即土地交易所得稅之申報等語(本院卷第143頁),亦難憑此認告知或代為申報房地合一稅為辦理不動產交易及移轉所有權業務時之附隨義務。況附隨義務為輔助實現債權人之給付利益而設,亦即與系爭土地買賣及所有權移轉登記有關之協力與告知,方屬被上訴人執行業務應遵守之附隨義務;而房地合一稅之性質為個人所得稅,並非不動產所有權移轉時必須先完納之稅捐,與土地增值稅等為移轉登記時必須完納之稅捐有別,已如前述,且房地合一稅自105年間施行以來,經政府宣導、媒體報導,應為一般人所知悉,又依所得稅法計算交易所得或損失所需之前次取得成本、繼承或受贈時之現值及物價指數等資料,非經當事人提出、告知或查詢,亦非當次辦理交易之仲介或地政士所能知悉,則告知或代為申報房地合一稅難認係與系爭土地買賣及所有權移轉登記有關之協力與告知,即難認係於契約發展過程基於誠信原則應由被上訴人負擔之附隨義務。此外,上訴人復未舉證依何不動產交易常理、一般社會通念,被上訴人有告知或代為申報房地合一稅之附隨義務,是上訴人上開主張,洵無足採。
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