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劉作時律師 02-22420179

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有無民法第425條之1規定之適用或類推適用?

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本帖最後由 sec2100 於 2022-4-21 20:20 編輯

臺灣高等法院 109 年重上字第 421 號民事判決

另土地及其土地上之房屋同屬1人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制,民法第425條之1第1項固有明文。惟觀之土地登記簿及建築改良物登記簿可知,系爭土地原登記為楊慶水所有(見原審卷第29頁),系爭建物原登記為李商榮所有(見原審卷第41頁),上訴人未證明系爭土地與系爭建物原均為楊慶水或李商榮所有,之後始有讓與他人之情形,與上開條文「土地及其土地上之房屋同屬1人所有」之要件不符,亦未說明有何規範漏洞之情形,自無民法第425條之1規定之適用或類推適用,不得以該規定之推定租賃關係作為有權占有系爭土地之正當權源。
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 樓主| 發表於 2021-5-31 22:42:45 | 顯示全部樓層
臺灣高等法院 109 年上更一字第 23 號民事判決


按土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。


又系爭建物與系爭土地本均屬黎清水所有,為被上訴人所不爭執(見本院卷一第364頁),黎清水死後,其7房子孫繼承系爭土地及系爭建物,並約定將系爭土地借名登記在黎阿義名下,則揆諸前揭規定,應認系爭建物與系爭土地間存有法定租賃關係,上訴人非無權占有系爭占用土地。至被上訴人辯稱系爭建物不具有相當價值云云,雖系爭建物原係由黎清水出資建築,年代已為久遠,然其後已搭建鐵皮予以加強並增建,結構分別為水泥、磚造牆壁,現由上訴人經營汽車保養廠使用(見原審卷一第129頁),並無頹圮、傾倒之虞,且可為營業使用,自難謂無相當價值。準此,被上訴人請求相當於租金之不當得利云云,即無理由,不應准許。
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 樓主| 發表於 2021-10-16 20:10:51 | 顯示全部樓層
本帖最後由 sec2100 於 2021-10-16 20:12 編輯

G3 110/2498 (下同)

按土地及其土地上之房屋同屬一人所有,僅將土地或房屋所有
  權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人,依民
  法第425條之1第1 項規定,於土地受讓人或房屋受讓人與讓與
  人間,或房屋受讓人與土地受讓人間,得成立租賃關係者,須
  以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在,並具相當之經濟價值
  為要件。且其範圍應以房屋占有之土地,及與該部分土地之使
  用有不可分離關係之附屬地(如庭院、走道等)為限。至因當
  事人不能協議其租金數額,而由法院依同條第2 項規定,核定
  之者,除斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度與鄰地租金之比
  較外,並須審酌占用人利用土地之經濟價值及所受利益,以為
  決定。
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 樓主| 發表於 2021-10-16 20:11:56 | 顯示全部樓層
查兩造不爭執訴外人陳國鐘前於88年11月1 日,申請在系爭土
  地及同段288 地號土地上興建儲藏室、豬舍㈠、㈡、㈢、㈣、
  飼料調配室㈠、㈡、自用農舍、污水池、堆肥舍等地上物,並
  取得使用執照在案,惟並未辦理建物所有權第一次登記。又系
  爭土地於原審審理時,僅有上開自用農舍及污水池,其餘之豬
  舍、儲藏室及飼料調配室均已不存在(見原判決「事實及理由
  欄」之㈨)。原法院另案受理107 年度重上字第36號事件而
  於107 年5月3日履勘系爭土地時,系爭建物之門窗及框、燈具
  、樓梯扶手、及部分牆面石材均已遭人拆毀,屋內外雜物堆積
  ,雜亂不堪,無人居住使用。建物東側之鋼筋水泥造污水池沼
  氣發電設備及堆肥舍已荒廢(見一審卷㈠第397至第417頁)。
  而系爭287 土地面積71,884.47㎡,系爭289土地面積111.64㎡
  ,系爭建物之基地坐落面積為388.08㎡,亦為原審所認定,並
  有系爭建物之拍賣公告可參(見一審卷㈠第260 頁),似見上
  訴人所有系爭建物並未占用系爭土地之全部面積。
原審未遑詳
  查究明上訴人於受讓系爭建物時,系爭建物占用系爭土地之面
  積為何?該建物是否尚有經濟價值?系爭土地上除系爭建物以
  外,其他部分之使用現況為何?與系爭建物占用土地之使用上
  有何不可分離之關係?俾審認兩造間就系爭土地成立租賃關係
  之範圍及上訴人所受利益,憑以計算所核定之租金額數。乃遽
  認系爭土地全部為系爭建物之建築基地,已有認定事實未依憑
  證據之違誤;復進而以系爭土地除系爭建物坐落之位置外,其
  餘部分亦與系爭建物之使用有不可分離之關係為由,惟並未說
  明其認定之依據,
逕認兩造間就系爭土地面積之全部成立租賃
  關係,並以之作為計算租金額數之基準,亦嫌速斷,並有判決
  不備理由之違誤。上訴論旨,指摘原判決不當,聲明廢棄,非
  無理由。
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 樓主| 發表於 2022-4-21 20:19:48 | 顯示全部樓層
本帖最後由 sec2100 於 2022-4-21 23:31 編輯

臺灣高等法院 高雄分院 110 年度上易字第 222 號民事判決(下三同)
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。又土地及其上之房屋同屬一人所有,僅將土地或房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人,於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間,或房屋受讓人與土地受讓人間,得成立租賃關係者,須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在,並具相當之經濟價值為要件,且其範圍應以房屋占有之土地,及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地(如庭院、走道等)為限,最高法院著有102年度台上字第1508號判決要旨足參。
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 樓主| 發表於 2022-4-21 20:25:09 | 顯示全部樓層
104地號土地於65年3月23日以買賣為原因登記為上訴人所有,有土地登記簿為憑(見原法院102年度訴字第23號卷,下稱訴字23號卷第226頁),而系爭廠房中建號701廠房於67年5月3日建築完成,於68年5月22日辦畢保存登記,並登記為上訴人所有,有建築改良物登記簿為憑(見原審卷㈠第331、333頁);其中建號877廠房占用104地號土地如附圖編號B所示警衛室(即104地號土地上如附圖編號B所示第一層5.02公尺×11.83公尺、第二層6.02公尺×10.04公尺之獨棟建物)及第2層倉庫(即附圖粗黑框內之第2層)、廁所等部分(以下合稱警衛室等增建部分),係上訴人於98年6月間委託建築師辦理增建,有增建平面圖、現況對照圖、高雄市稅捐稽徵處三民分處109年5月2日函為憑(見本院卷第293至295、287至291、219至220頁),足見上訴人為建號701廠房及警衛室等增建部分之所有權人,堪認前開建物與104地號土地曾同屬上訴人一人所有。嗣104地號土地於75年8月22日登記為被上訴人與陳洸華等4人分別共有(見原法院109年度審重訴字第109號卷,下稱審重訴109號卷第93至95頁土地登記謄本),始異為不同人所有。又系爭廠房現仍存在,且具經濟價值,經本院依職權調取系爭執行事件卷證,有鑑價報告可憑(見系爭執行事件卷㈠第132頁),而104地號土地其餘附連系爭廠房之空地(即104地號土地除附圖編號A、B以外之空地,面積380.45平方公尺,計算式:1354㎡-[806.64㎡+166.91㎡]=380.45㎡),經上訴人鋪設水泥路面,供作系爭廠房需用之出入通道、庭院及腹地,並作為建號701廠房之法定空地,此部分土地使用與系爭廠房基地有不可分離之附屬關係,有使用執照、鑑價報告檢附之現況照片足佐(見本院卷第270頁,系爭執行事件卷㈠第142至144頁),是依民法第425條之1第1項前段規定,建號701廠房及警衛室等增建部分之所有權人(即上訴人)與104地號土地受讓人(即被上訴人與陳洸華等4人)間,應推定有租賃關係存在。
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 樓主| 發表於 2022-4-21 23:16:19 | 顯示全部樓層
103地號土地於65年12月13日以買賣為原因,登記為上訴人所有,有土地登記簿為憑(見本院卷第231頁),而103地號土地原共有人為9人,其中柯火星、柯献章、柯建華、柯建雄、陳泉銘、項鐵達(下稱柯火星等6人,合計應有部分為244/400)於65年11月20日即出具土地使用同意書,同意上訴人在其上興建1層RC鐵骨造建築物,有土地登記簿、土地使用權同意書為憑(見本院卷第227至229頁、原審卷㈠第185頁),足見上訴人於取得103地號土地所有權之前,已先徵得103地號土地原共有人之同意,得使用該土地興建廠房。而上訴人於取得103地號土地所有權後,於68年6月委託建築師增建如不爭執事項㈣⒉⑵所示倉庫,有增建平面圖足佐(見本院卷第293頁),上訴人陳稱103地號土地上之廠房起造於90年間云云,核與前開增建平面圖不符,為不可採。而103地號土地除前開增建倉庫用地以外之空地,則經上訴人鋪設水泥地面,附連於增建倉庫,供出入通行及庭院使用,其間有不可分離之附屬關係,有建物配置示意圖、現況照片為憑(見本院卷第287、291頁編號5照片),堪認此部分增建與103地號土地曾同屬上訴人一人所有,迨76年10月28日因103地號土地所有權移轉予陳岳坊、陳佳德(參見附表一編號3備註欄②③)始異為不同人所有,是依民法第425條之1前段規定,應推定建號877廠房此部分增建之所有權人(即上訴人)與103地號土地受讓人(即陳岳坊、陳佳德)間有租賃關係存在。
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 樓主| 發表於 2022-4-21 23:17:02 | 顯示全部樓層
被上訴人復主張:上訴人取得103、104地號土地及興建系爭廠房之時點,均在民法第425條之1增訂以前,且查無民法債編施行法另訂有得溯及既往適用之規定,本件自無適用民法第425條之1之餘地。查民法第425條之1雖於88年4月21日始行增訂,惟由增訂該條項之立法理由揭示「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,實務上見解,除有特別約定外,應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地,但應支付相當代價,故其法律關係之性質,當屬租賃。為杜爭議並期明確,明定當事人間在房屋得使用期限內,除有反證外,推定有租賃關係,其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第1項」等語,可知增訂該條項不過將實務見解明文化,亦即,基於民法第425條之1規定所揭示之法理、規範目的及債權物權化之趨勢考量,就88年4月21日以前所發生土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形,本於相同事實應為相同處理之原則,亦應予適用,始符公允,尚不受民法債編施行法是否訂有溯及既往適用規定所影響。
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 樓主| 發表於 2022-6-19 11:16:59 | 顯示全部樓層
本帖最後由 sec2100 於 2022-6-19 11:27 編輯

G3 111/1144  (下同)



次按民法第
  425條之1第1 項推定房屋對土地有租賃關係,是以讓與之土地
  及其上之房屋原同屬一人所有為要件。而在借名為土地所有權
  登記關係中,借名人縱得於借名登記關係終止或消滅後,向出
  名人請求返還借名登記之財產,惟借名人既非登記之土地所有
  權人,縱土地上房屋為其所有
,仍無民法第425條之1第1 項規
  定之適用。
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 樓主| 發表於 2022-6-19 11:27:17 | 顯示全部樓層
次查簡財源未經登記為系爭土地之所有人,為原審合法確定之
  事實。則原審認定系爭土地及房屋原同屬簡財源所有,於99年
  2 月22日改由簡子琦取得系爭房屋事實上處分權,致生土地與
  房屋所有權人相異情事,依民法第425條之1第1 項規定,推定
  房屋於使用期限內有法定租賃關係(原判決第11頁),依首開
  說明,所持法律見解,並有可議。
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