物之瑕疵

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臺灣高等法院 111 年度上字第 1350 號民事判決


出賣人所出賣之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前已不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而買受人以此項瑕疵為原因，對出賣人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1、2款之所許（最高法院49年台上字第376號判例要旨參照）。

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臺灣高等法院 臺中分院 111 年度上字第 635 號民事判決

因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。

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經查，本件既為特定物買賣，而系爭建物主體如編號B所示部分於契約成立前即已越界坐落於鄰地上，業如前述，洪崇烈既為出賣人，就出賣標的物現狀、是否有越界建築之情形，本有查明之義務。佐以系爭契約第9條第1項、第12條第9項約定洪崇烈擔保系爭建物並無占用他人土地，且約定就系爭土地之界址及使用範圍依地政機關實測為準，然洪崇烈自85年11月1日至00年0月0日間未曾申請就系爭土地複丈測量，系爭土地自99年1月1日起至104年6月23日亦無申請複丈測量（見不爭執事項⒋），足認其於交易時疏未查明上情，而過失未告知上訴人上開瑕疵，根據上述說明，應負損害賠償責任。被上訴人辯稱洪崇烈並未保證系爭建物無越界云云，與契約內容不符，自無可取。