租用基金建造房屋的承租人使用年限不能無限上綱

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臺灣新北地方法院 108 年訴字第 3180 號民事判決  (下三同)


按土地法第103 條第1 款規定租用建築房屋之基地，非因
     契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿
     」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明
     定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限
     者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離
     之局面，當非立法本意，且顯違雙方當事人租地建屋之原
     始目的而有失情理之平。又土地租賃契約以承租人自行建
     築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，
     故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事
     人之真意，仍應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期
     限（最高法院109 年台上字第263 號、107 年台再字第39
     號、104 年台上字第1008號判決意旨參照）。而所謂不堪
     使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使
     用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成
     之自然毀壞至不能為通常之使用之情形（最高法院107 年
     台上字第843 號、103 年台上字第754 號判決意旨參照）
     。又是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常
     使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質
     結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免
     違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院109
     年台上字第263 號、107 年台上字第843 號判決）。而建
     築物是否老舊不堪使用，就建築層面言之，主要以建築構
     造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷在
     材料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之
     通用規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或
     不經濟之可能，而使建築物有不堪使用之虞，故系爭房屋
     是否仍堪予使用，應以社會一般人客觀之觀念，在居住安
     全上是否有疑慮為其判斷標準。而建築物在居住安全上有
     疑慮，但現住人有可能因情感或經濟因素考量不願搬離，
     則系爭房屋之是否堪予使用，自不能以承租人即被告主觀
     意願為依據。

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衡以房屋設籍目的係政府為課
     徵房屋稅，則倘無房屋存在，自無課徵標的即無設籍標的
     ，是系爭房屋至少於43年10月27日即已存在，迄今已使用
     約66年。依新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業
     要點之「新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」之磚造
     構造房屋耐用年數46年（見本院卷第357 頁），系爭房屋
     顯已逾46年耐用年數，已屬相當老舊建物，則以該系爭房
     屋建築之年代，倘無為修繕或改建等變更原建築材料或結
     構等，依社會通常一般人客觀之觀念，已足認系爭房屋於
     安全、居住、市容、衛生各方面均已不堪使用。再依系爭
     鑑定報告記載：「系爭房屋門窗與隔間內牆面有更換建材
     情形」等語（見本院卷第201 、203 頁），足見系爭房屋
     曾經更換建築材料；復觀以系爭建物現場照片，系爭房屋
     屋頂部分另建造有鐵皮之情，有該照片可佐（見本院卷第
     249 頁），可知現存之系爭房屋並非純台瓦建造，亦核與
     新北市政府稅捐稽徵處三重分處檢送之系爭房屋之房屋標
     示查丈記錄不符（見本院卷第47頁），顯見依系爭房屋之
     房屋標示查丈記錄所示之建築材料，亦與系爭房屋之現況
     不符；且若非系爭房屋之木門窗已破損，而無法達遮風避
     雨、防護系爭房屋內財物等功能，屋頂之台瓦已破損、滲
     水，而達無法避雨之程度，進而使系爭建物內部已不堪居
     住使用，被告又何以需更換木門窗為鋁門窗，部分屋頂再
     行搭建鐵皮，即倘無一部毀損致影響居住使用或安全，則
     何以需更換建築材料，益徵系爭房屋已不堪使用。

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至被告抗辯：與系爭房屋相鄰之整排建物皆同樣
     構造型式，亦未見有任何建物有不堪使用之情形，甚且歷
     經九二一大地震及其餘大大小小的地震，仍完整無損，主
     管機關亦未曾將系爭房屋列為危樓，又系爭鑑定報告所述
     系爭房屋耐震能力尚有疑慮，亦係因屋齡超過30年以上之
     建築物因興建當時之建築法規對於耐震設計規範較為不足
     ，而依現行之建築物磚構造及施工規定所為之認定，而目
     前大台北地區屋齡超過30年之建物比比皆是，足以證明系
     爭房屋確實相當堅固，未達不堪使用之程度，不能以系爭
     鑑定報告認為建築物耐震尚有疑慮，率爾認為該系爭房屋
     已達不堪使用之情形云云，惟系爭房屋業經被告修繕，已
     如前述，依前開說明，在未明定租賃期限之租地建屋契約
     ，承租人倘於主結構未損情形下，僅需透過局部修繕或增
     、改建，即可達到加強改善房屋使用之目的，進而延長房
     屋使用年限，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失
     情理之平

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按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
     產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於
     無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其
     所有權者，得請求除去之，民法第455 條、第767 條第1
     項前段、中段分別定有明文。又物之拆除，為事實上之處
     分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權
     限（最高法院102 年度台上字第2053號判決意旨參照），
     是未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，
     但仍取得事實上處分權之人，自有拆屋之權能。次按當事
     人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事
     訴訟法第277 條前段亦有明文。而以無權占有為原因，請
     求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，
     而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無
     權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有
     正當權源之事實證明之（最高法院最高法院72年度台上字
     第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號
     判決意旨參照）。所謂占有之正當權源，其情形無非基於
     物權或基於債權而占有，前者如基於地上權、質權而占有
     他人之不動產、動產；後者如基於買賣、租賃、使用借貸
     而受交付者，得對出租人、貸與人主張有權占有等類是。
   ⒉查，系爭房屋為未辦保存登記建物，被告為系爭房屋之事
     實上處分權人，業如前述。復系爭房屋已達不堪使用之程
     度，系爭租約應歸於消滅，既經認定屬實如前，被告亦未
     能舉證證明其占有系爭土地係有其他正當權源，則被告於
     租賃關係消滅之後繼續占有系爭土地，即成為無權占有。
     從而，原告依上開規定，請求被告拆除如附圖所示209 ⑴
     部分面積21.56 平方公尺之地上物，並將所占用之系爭土
     地部分騰空返還予原告，即屬有據，應予准許。