可特約排除民法第440條之規定

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臺灣臺中地方法院 109 年訴字第 1428 號民事判決



惟按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人
    積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第
    100條3款定有明文。承租人租金支付有遲延者，出租人得定
    相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為
    支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總
    額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其
    租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時
    ，始得終止契約。民法第440條第1、2項亦有明文。而民法
    第440條之規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之
    ，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為
    排除上開規定之特別約定是（最高法院86年度台上字第3303
    號判決意旨參照）。觀以系爭租約第7條第4、5項約定：「
    乙方（即張雅琪）如未按期繳納租金達2個月時，視為違約
    」、「甲、乙雙方如有違約時，他方各得終止本租賃契約，
    如有損害，並得請求賠償」等語（見本院卷第27頁），兩造
    顯就張雅琪遲延給付租金之法律效果，以特約排除民法第
    440條第1、2項所定應先行催告之約定，而得逕行終止租約
    。

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經查，張雅琪未給付廖祿為108年3月及108年5月1日至108年
    9月15日計5.5個月、每月38,000元之租金計209,000元，另
    廖祿為尚未返還張雅琪系爭租約擔保金38,000元等情，為兩
    造所不爭執（見不爭執事項六），且廖祿為自承擔保金
    38,000元應予扣除（見本院卷第148頁），則以擔保金
    38,000元扣抵租金後，張雅琪遲付租金之總額為171,000元
    （計算式：38000×5.5- 38000=171000），已達2個月租額
    ，依系爭租約第7條第4、5項之約定，張雅琪視為違約，廖
    祿為得逕行終止租約。是廖祿為以存證信函對張雅琪為終止
    租約之意思表示，經張雅琪於109年2月24日收受（見不爭執
    事項七，存證信函見本院卷第29至32頁），系爭租約自該時
    起即合法終止。