解除套繪蓋農舍

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臺灣高等法院 108 年上更一字第 159 號民事判決

依證人即承辦系爭買賣契約之地政士莊東和證稱：在系爭買賣契約雙方簽約完用印的空檔，有聽到買方提到農地建蔽率的問題（見原審卷第57頁）；證人即另一地政士石世昌所證：契約蓋章後紀金鳳有去詢問土地蓋房子的分割合併還有建蔽率問題、（協商套繪處理）談了三次、被上訴人一直有去找前手要處理解除套繪的問題（見原審卷第59至60頁）各等語；及被上訴人不爭執協商時有表示要找前手解除套繪、支付解除套繪之行政費用（見原審卷第151、152頁）等情，參互以觀，可知紀金鳳確於系爭買賣契約用印過程言及農地興建農舍建蔽率問題，簽約後更繼續詢問土地建屋相關事項；被上訴人亦因系爭土地遭套繪不能興建農舍，多次與紀金鳳協商處理方式，並向售其土地之前手尋求解除套繪方法，且願負擔解除套繪之行政費用。衡諸事理，若被上訴人與紀金鳳未約定系爭土地可供興建農舍使用，何需為解除系爭土地套繪而不斷與紀金鳳協商、尋求前手解決，並同意負擔解除套繪相關行政費用。此已超越買賣雙方之通常互動，被上訴人稱基於好意協助解除套繪並不可取。準此，上訴人主張系爭買賣契約及特約條款雖無系爭土地得興建農舍之相關記載，但買賣雙方有約定該土地得供興建農舍使用等情，應可信實。被上訴人執詞否認，則不足採。

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而系爭土地之土地使用分區為特定農業區，使用地類別屬農牧用地，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第98至113頁），依上開規定，即應具備可供依法興建農舍之效用。系爭買賣契約既未排除該法令上許可之用途，則可供依法興建農舍即屬系爭土地之通常效用。且被上訴人與紀金鳳約定該土地得供興建農舍使用，亦如前述，此項約定屬系爭買賣契約內容之一部，故系爭土地亦應具備可供興建農舍之契約預定效用。然該土地係因遭鄰地套繪致無法興建農舍之事實，為兩造所不爭執，則上訴人謂系爭土地迄未解除套繪，致無法興建農舍使用，具物之瑕疵等語，即屬可採。