G2 105重上678: 農地買賣、借名登記、M權設定、撤銷權

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按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能      情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去      後為給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有      明文。關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如      約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具      體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246      條第1 項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效      。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自      己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權      移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力      時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效      （最高法院106 年度台上字第2683號判決參照）。再解釋      當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意      何在，又應以過去事實及其他一切之證據資料為斷定之標      準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053      號判例參照）。

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查楊美玲之母李素珍生前與曾明中於78年6 月21日就系爭
      土地買賣所簽A 買賣契約第5 條約定：「辦理產權移轉登
      記時，有關權利人名義，得由甲方（按指曾明中）自定，
      乙方（按指李素珍）絕無異議。」（見原審卷(一)第71頁）
      ，嗣曾明中委由黃素卿辦理所有權移轉登記，因曾明中不
      具自耕能力，無法辦理過戶，因此李素珍設定甲抵押權予
      曾明中作為保障，李素珍以其兒女為連帶保證人，與曾明
      中簽立不動產抵押設定協議書等情，亦據證人黃素卿於本
      院證述在卷（見本院卷(二)第105至107頁），參以上開不動
      產抵押設定協議書第4 條約定：「如土地法規有所變更時
      ，乙方（按指李素珍）及連帶保證人應無條件協助甲方（
      按指曾明中）辦理取得完整土地所有權。又甲方辦理土地
      產權移轉時，有關產權權利人名義，甲方得自行指定，乙
      方不得異議。」等語（見原審卷(一)第98頁），堪認曾明中
      、李素珍於訂立A 買賣契約時，已知可能有出賣人李素珍
      不能將系爭土地所有權移轉登記與曾明中之情形，及於簽
      立不動產抵押設定協議書時，已確定出賣人李素珍不能將
      系爭土地所有權移轉登記與曾明中之情形，而分別明定買
      受人曾明中得指定登記名義人，探求兩造真意，應有約定
      曾明中得指定將系爭土地登記與任何有自耕能力之第三人
      之意，依上開說明，李素珍與曾明中於78年6 月21日就系
      爭土地所簽A 買賣契約及79年7 月24日所簽不動產抵押設
      定協議書，即非民法第246 條第1 項以不能之給付為契約
      之標的，難謂為無效，是楊美玲主張A 買賣契約為無效云
      云，即無足採。

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按學說上所謂「占有連鎖」，係指多次連續的有權源占有
      ，亦可構成有權占有；例如買受人在取得所有權前，將其
      占有之標的物出賣於第三人，並移轉其占有，並不違反買
      賣契約的內容，次買受人係基於一定法律關係自買受人取
      得占有，而買受人對出賣人又有占有之權利，應認為次買
      受人對出賣人有合法占有權源，成立占有連鎖，不構成無
      權占有（參見王澤鑑著「民法物權」，103年3月增訂二版
      （五刷）第156、157頁）。

經查楊美玲之母李素珍於56年7 月13日以買賣為原因登記
      取得系爭土地所有權全部，於78年6 月21日出賣予曾明中
      ，並已交付系爭土地予買受人曾明中占有使用，嗣曾明中
      尚未請求李素珍辦理所有權移轉登記，即於82年4 月13日
      將其占有之系爭土地全部出賣與蔡宜修，並移轉其占有予
      蔡宜修，且經曾明中、蔡宜修、李素珍於82年4 月20日簽
      立系爭同意書確認系爭土地自該日起交由蔡宜修占有、使
      用，已如前述，蔡宜修既係基於A、B買賣契約及系爭同意
      書約定之法律關係而占有系爭土地，依上開說明，即得向
      為李素珍繼承人之楊美玲主張有權占有，故楊美玲主張蔡
      宜修無權占有587 地號土地，請求拆除系爭地上物並返還
      系爭土地云云，即屬無據，不能准許。蔡宜修占有使用系
      爭土地既非無權占有，則楊美玲依民法第179 條規定，請
      求蔡宜修給付占用系爭土地相當於租金之不當得利115 萬
      9,506 元云云，亦屬無據，亦不能准許。

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按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
    效，民法第87條第1 項本文固定有明文，惟若第三人主張表
    意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證
    之責（最高法院著有48年台上字第29號判例參照）。次按不
    動產移轉登記，僅於該移轉登記之物權行為有無效原因，或
    有得撤銷原因並經合法撤銷之情形，始後予以塗銷。就不動
    產存在請求移轉登記之債權，而遭他人故意以背於善良風俗
    之方法不法侵害者，雖因其債權無法實現之結果，致未能進
    一步取得不動產所有權本身，依民法第213 條規定，債權人
    僅得請求侵權行為時以金錢賠償回復其損害。倘其債務人就
    將該不動產移轉登記予第三人，而該移轉登記並無無效或得
    撤銷之原因時，殊無允許債權人以債權被侵害為由，請求塗
    銷該移轉登記之餘地（最高法院105 年度台上字第1987號判
    決參照）。

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蔡宜修主張其為系爭土地之所有權人，可依終止借名登記
      後之法律關係，請求楊美玲返還移轉系爭土地之權利，係
      以給付特定物為標的之債權，依前開說明，倘該債權未轉
      換為損害賠償債權，其自不得行使撤銷權，而無民法第24
      4 條第1、2項規定之適用，況蔡宜修並非系爭土地所有權
      人，其與李素珍間亦未成立借名登記契約關係，其對楊美
      玲請求移轉登記系爭土地所有權之債權，乃楊美玲繼承李
      素珍依系爭同意書約定對其所負無條件配合辦理系爭土地
      所有權移轉登記之權利，為以給付特定標的物之債權，依
      上開說明，自不得依上開法條之規定，行使撤銷權，蔡宜
      修主張依民法第244 條第2 項規定請求撤銷楊美玲與何萬
      福間就系爭土地所為買賣債權行為及系爭移轉登記物權行
      為，並依同條第4 項規定請求何萬福塗銷系爭移轉登記，
      系爭土地回復為楊美玲名義後，楊美玲應依返還借名登記
      物之法律關係、類推適用民法第541 條第2 項及繼承法律
      關係，將系爭土地所有權移轉登記予其，亦屬無據，不能
      准許。

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再蔡宜修依系爭同意書及繼承之法律關係，固得向楊美玲
      請求移轉登記系爭土地所有權，惟僅屬債權契約關係，其
      效力不及於第三人，楊美玲既登記為系爭土地之所有權人
      ，其將系爭土地處分移轉登記予何萬福，自屬有權處分，
      殊不因買受人何萬福為善意或惡意而有異，蔡宜修主張何
      萬福受讓系爭土地時非善意第三人，楊美玲所為仍屬無權
      處分、不當得利云云，自不可採。況承上所述，蔡宜修所
      遭侵害者，僅為請求移轉登記之債權，而非不動產所有權
      本身，依民法第213 條規定，其僅得請求侵權行為人以金
      錢賠償回復其損害，是其主張楊美玲侵害其就系爭土地所
      有權，依民法第184 條第1 項前段、第179 條規定，請求
      楊美玲回復原狀，亦無足採。