停車位空間共有及約定專用

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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1519號


而稱居間者，謂當事人約定，一    方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之    契約，民法第565 條亦有明定。不動產經紀業從事不動產買    賣居間仲介業務，與委託人間係成立居間契約，並非委任契    約，是僅就民法居間章節未規定之事項，得於性質相符之範    圍內適用委任之規定，首應指明。次受任人處理委任事務，    應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受    有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任    事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人    應負賠償之責，民法第535 條、第544 條規定固有明文。惟    居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；    以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第56    7 條第1 項前段、第2 項亦各有明定。所謂訂約事項，除當    事人有明確詢問之事項外，應指依一般社會經驗及交易常態    ，為交易上重要之事項；倘非屬之，自不能以居間人未為調    查或報告，遽認其處理居間仲介業務有故意或過失而應負損    害賠償責任。

又徵諸我國一般停車位交易常情，停車位多登    記為建物共用部分，買受人並非購買停車位所在特定空間之    單獨所有權，而係購買登記為停車空間使用之該建物所有權    應有部分，並依全體共有人間所定管理共有物之方式使用該    特定停車空間；建物竣工時原設置之法定停車位，於民事法    律上之權利歸屬仍為該部分建物全體共有人所共有，係因共    有人間定有管理共有物之方式，始得容由特定共有人使用該    劃設在特定空間內之法定停車位，共有人亦非不得嗣後另行    約定變更管理使用方式；且未經建築主管機關核准變更使用    即在用途為「停車場」之共用部分擅自變更、增設停車位，    僅屬行政手續之欠缺而為主管機關之行政管理問題，非得逕    謂該增設之停車位在私人民事法律關係中有物之瑕疵或權利    瑕疵，復如前述，是除當事人確已明確詢問，尚難認居間仲    介之經紀業或經紀人員就停車位是否為建物竣工時原設置之    法定停車位一事，負有調查及主動告知說明之義務。

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徐守偉並未與原告約定係出售系爭法定停車位，亦未約定該
    車位須具單獨所有權：

  (1)查觀諸A 契約書第1 條第2 項明載：「停車位標示（詳如地
    政機關登記簿謄本）：有」、「本車位為地下第3 層平面式
    ，編號第6 號車位，共1 座。」，且就停車位權屬部分，係
    在「所有權」項下之「有獨立權狀」與「持分併入公共設施
    」子項中勾選「持分併入公共設施」，顯見A 契約書並未記
    載為買賣標的之停車位應為依建築法核准設置之法定停車位
    ，更明確表明該停車位係以「所有權應有部分」即共有方式
    登記，且係併入建物共用部分登記，並非具有單獨所有權；
    而所謂「地政機關登記簿謄本」，乃指地政機關辦理土地登
    記時製作之所有權或他項權利謄本，起造人向建築管理單位
    申請使用執照時所提出之使用執照圖說並非地政機關職務上
    掌管之文書，亦與登記簿謄本無關。據此，足認徐守偉依A
    契約書約定，係出賣坐落系爭建物地下第3 層編號6 號平面
    式之系爭車位，且該車位之權利歸屬情形係以所有權應有部
    分方式登記，並未與原告約定係出售系爭法定停車位，亦未
    約定該車位須具單獨所有權至灼。原告主張：依A 契約書，
    伊所購車位應為系爭法定停車位且有單獨所有權云云，顯係
    曲意解讀，諉無可採。