終止租約及後續賠償的情事

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臺灣新竹地方法院 105 年重訴字第 118 號民事判決  (下四同)



按民法第423條所稱「合於約定使用、收益之狀態」，係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘租賃物不具該主觀認知約定使用、收益之狀態，而不能達契約之目的者，承租人得類推適用民法第256條規定終止租約(最高法院103年度台上字第2122號判決參照)。經查：

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查反訴原告主張反訴被告應給付105年2月1日起至106年6月12日期間租金之原因，無非係以反訴被告終止租約不合法，而系爭租約係迨至106年6月12日始經反訴原告解除，是反訴被告仍有繼續給付契約解除前之租金義務云云。然而，系爭租賃標的有不合於約定使用收益狀態，反訴原告違反民法第423條規定，經反訴被告主張終止租約，兩造間之系爭租約已於104年12月25日經反訴被告終止等事實，業經本院於本訴中析述明確，則反訴被告於契約終止後，即無繼續給付租金之義務。是而，反訴原告請求反訴被告給付105年2月1日起至106年6月12日止之租金2,453,440元，於法即屬無據，不應准許。

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按租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院99年台上字第526號、96年台上字第1692號判決內容酌參）。準此，被告從未提供合於約定使用收益狀態之租賃物，而致原告自始不能達租賃之目的，揆諸前揭說明，原告自無給付租金之義務。是以，原告請求被告賠償104年10月1日至105年1月1日期間已支付之租金598,400元，亦屬有理而應准許。

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原告主張其有交付三期之押租保證金共51萬元予被告乙情，業據提出支票為證（見調解卷第43頁），而被告雖不否認有收受上開押租保證金之事實，惟否認有返還義務，並辯稱縱需返還亦應扣除1個月之押租金云云。然而，兩造間之系爭租約，係因可歸責被告之事由而經原告終止，與租約所定因一方欲於租賃期間提前解約，而需賠償另一方一個月之租金作為違約金情形迥異，自毋庸扣除。是以，原告請求被告返還押租保證金共51萬元，為有理由，應予准許。

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至原告雖主張被告就系爭租賃標的有不能給付之狀態，依據民法第256條之規定解除契約云云，然租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829判例要旨參照）。準此，系爭租約性質上為繼續性契約，且已合法成立、進入履行階段，為避免法律關係趨於複雜，應認原告請求解除系爭租約，不應准許。