不動產估價技術規則

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臺灣臺北地方法院 107 年建字第 67 號民事判決


被告雖辯稱大華事務所鑑定報告有諸多瑕疵，不可作為本件認定之依據，倘比較施工前後測量之傾斜率，系爭建物於被告施工後測量之傾斜率自「大於1/200」變為「小於1/200」，傾斜率變小，系爭建物並未因被告施工而受有交易上價值減損，且傾斜率小於1/200之房屋，在建物外並無法以肉眼觀察出傾斜，在建物內亦感受不到傾斜，估價報價並未考量至此，其估定之交易上價值減損金額明顯高估。且該報告亦不能證明於比較法處所使用之三個比較標的之損害原因係損鄰事件，亦不可採；三個比較標的均為傾斜率大於1/100者，與系爭建物顯有差異，該報告並未對價損率予以調整，且其認定之價值減損率與傾斜度並未成正比，即有高估；且就系爭建物是否修復一節，亦未於對價損率為合理調整。又該報告並未依不動產估價技術規則第21條第1項辦理以選擇與勘估標的條件相同或相似之標的為要件；且未採二種以上估價方法，且於折現現金流量分析法並未蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年總收入、總費用及收益資本化率等資料，違反不動產估價技術規則第35條第1項，又未依系爭建物剩餘之經濟耐用年數為適當之調整，高估其價值；又該報告採比較法權重僅20%、折現現金流量分析法權重高達80%之懸殊比例，亦不可採云云。

然經本院於109年3月11日、109年10月12日函詢大華事務所有關被告所列疑義事項，經大華事務所於110年11月19日函覆說明：就二種估價方法採用之權重，於綜合考慮最終估值時，應分析並探索各種方法估值差異成因，如勘估標的所在地區市場交易及收益資料等案例較為充足前提下，就兩種方法決定最終估值一般採加權平均賦予權重，但實務上仍應評估過程所蒐集之資料信賴度及勘估標的之種類特性予以觀察並判斷最適權重決定調整模式。並就修復可能性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度等於估價過程所使用之名詞定義一一補充說明，並就系爭建物於系爭工程施工前已存在傾斜瑕疵，則依前開鑑定報告評估，於修復可能性及修復完善度較高；資訊揭露度則以市場交易習慣認為應屬中等；又因系爭建物所在地點區位之公寓產品供給數量充足，市場替代性較高；對銀行而言，系爭建物之去化能力及擔保能力較差，如以系爭建物為抵押擔保品，將大幅提高銀行承貸風險，因此系爭建物相較於正常不動產，若需拍賣時恐因市場接受度低，故融資困難高。並就估價報告擇定之比較標的係以均有傾斜問題，但尚無傾斜引起之結構安全疑慮，與系爭建物經修復完成即無結構安全疑慮之前提一致等予以說明，並就其以比較法所為評估瑕疵情況價格之各項要素，並就前開三比較標的之傾斜率之差異亦就修復可能性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度、屋齡、價損率等予以區分並說明。被告辯稱大華事務所鑑定報告有諸多瑕疵，不可作為本件認定之依據云云，尚無可採。