欠租二個月以上者，方可終止租約

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租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之
    租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
    始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，
    民法第440 條第1 、2 項分別定有明文。惟承租人積欠租金
    ，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房
    屋，復為土地法第100 條第3 款所明定。且土地法第100 條
    第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃
    而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推
    適用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。則上
    開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱
    者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平
    ，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71
    條所稱之強制規定，且係一體適用於定期及不定期之租賃關
    係。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2
    個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為
    要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月
    即得終止之規定。又依民法第263 條準用同法第258 條第1
    項及第94條、第95條第1 項規定，終止權之行使，應向他方
    當事人以意思表示為之，其以對話為意思表示者，其意思表
    示以相對人了解時，發生效力；非對話為意思表示者，其意
    思表示以通知到達相對人時，發生效力。

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第 100 條

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。