默示成立分管契約?

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臺灣臺北地方法院 109 年度簡上字第 85 號民事判決  (下同)


又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約（最高法院104年度台上字第2388號民事判決意旨、105年度台上字第445號民事判決意旨參照）。

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又永康星鑽大樓於107年11月22日召集區分所有權人會議，會議中提議討論大樓三角形畸零地租賃問題，提議將242地號土地共5平方公尺出租予被上訴人所有13巷2號建物使用乙節，有安正國際法律事務函、永康星鑽大樓管理委員會聯絡群公告文件可稽（見原審卷第262至274頁、第324至330頁），可見242地號土地多數共有人均爭執系爭占用部分土地有分管協議存在。是縱認永康星鑽大樓起造人陳榮祥、林源田於售屋時即與莊玉鳳、王牡丹、陳碧合等3名原始承買人簽定如系爭買賣契約第17條約定內容，但242地號土地之共有人共計24名，上訴人不能舉證證明永康星鑽大樓全體區分所有權人間就系爭占用部分土地曾有分管約定之協議，復不能舉證全體區分所有權人有任何積極之舉動或其他情事默示同意上訴人及其前手莊玉鳳得單獨使用系爭占用部分土地，則上訴人主張其基於分管契約就系爭占用部分土地有專用權存在云云，難謂可取。

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臺灣高等法院 112 年度上更一字第 45 號民事判決

系爭土地於36年9月間總登記為陳阿月、陳阿連、陳阿光、陳阿昌、陳阿喜、陳阿勝、陳阿輝、陳阿榮、陳阿松、陳阿良10人（下稱陳阿月等10人）共有，陳阿月、陳阿松、陳阿良應有部分各24分之1，其他7人應有部分各24分之3，有臺灣省新竹縣土地登記簿可稽（見原審卷第353-357頁）。嗣除陳阿榮、陳阿昌仍依總登記為系爭土地共有人，上訴人、陳騰芳於108年因買賣取得陳阿勝應有部分24分之3外，其餘持分均以「繼承」或「分割繼承」為原因，分別登記為其他7人之繼承人公同共有，於上訴人起訴時，系爭土地共有人合計224人，亦有土地登記謄本為證（見原審卷第21-82頁），另據被上訴人說明各房繼承登記情形綦詳（見原審卷第345頁），堪認系爭土地為予祥公派下子孫因繼承而共有。


次查，坐落於系爭土地上之門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○路000巷00號房屋，自38年7月起課徵房屋稅，納稅義務人為陳正雄、陳石山（見原審卷第187-221頁之房屋稅籍證明書、房屋稅籍登記表、房屋平面圖），陳正雄、陳石山均屬陳阿榮房下，有上訴人不爭執之親族系統表可考（見原審卷第447、430頁），陳正雄、陳石山雖迄未就陳阿榮對於系爭土地持分24分之3辦理繼承登記，然依民法第759條規定，不影響其等已因繼承取得系爭土地之公同共有權利，僅非經登記不得處分。則陳正雄、陳石山自38年起在上開範圍興建房屋占有使用，歷有年所，其他共有人未予干涉，相互容忍，固堪認系爭土地共有人就上開面積50.7平方公尺範圍，有默示由陳正雄、陳石山分管之契約存在。

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惟A祠堂自104年4月起以被上訴人為納稅義務人課徵房屋稅所列載之房屋構造、建材、面積、形狀，均與38年7月起課徵房屋稅者不同，又對照91年碑文、99年碑文及房屋稅籍資料所附房屋平面圖、空拍圖顯示，僅可認定當時將祠堂由一字型擴增為ㄇ字型，但91年碑文記載祠堂面積僅119平方公尺，與現存A祠堂面積398.97平方公尺相去甚遠，且91年碑文及99年碑文均未記載當時有增建E地下室、B水泥空地、C駁坎、D樓梯，歷年空拍圖亦無從辨識91年至99年間即有E地下室及B、C、D地上物存在，亦無從認定現存之A祠堂及B至E地上物為予祥公派下子孫於91年至99年間出資興建，已詳述如前㈠⒉，則現存A至E部分顯已遠超過38年間共有人成立默示分管契約之範圍。