土地使用權證明書之效力

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臺灣臺北地方法院 109 年重訴字第 118 號民事判決


按「土地使用權證明書」僅有債之效力，基於債之相對性，存在於出具者與被證明者之間，且土地使用權同意書僅為其上載明供建商申請營造執照使用之證明，僅係一行政上措施，不得憑為永久無償、有權占有之依據（最高法院93年度台上字第577 號、99年度台上字第1759號、93年度台上字第1572號、102 年度台上805號裁判意旨參照）。又地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的，地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地，則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力（最高法院93年度台上字第577 號裁判意旨參照）。

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參以土地使用權證明書僅係表示土地所有權人同意提供土地供他人建築建物，俾符合起造人於行政管理上聲請建築執照所須證明文件之規定，且其提出之對象為建築主管機關，並非私法上對特定人所為意思表示，是關於起造人與土地所有權人就所建築之建物得使用基地之法律關係為何（使用借貸、租賃或其他等等），尚非可自該證明書逕為認定，而須視雙方之約定為何。再依611、614建號建物及584建號建物之土地使用權證明書所載（見本院卷第189、195頁），均為國泰建設公司所出具，並分別為同意供林陳巧、陳江淑娥、陳李菊美、李坤城、馬鴻榮等人，及李坤城、蔡玉石、陳啟賢、藍俊煜、陳啟輝等人申請營造執照使用等語，依據前揭說明，該等證明書僅為申請建造執照等行政上措施之用，並無隻字片語提及為永久無償、有權占有等情。又陳啟輝係於建築完成申請使用執照後之60年間，始以買賣為原因取得系爭土地，陳啟輝死亡後原告於74年11月6 日以繼承為原因取得系爭土地所有權，系爭建物則於99年5 月26日以贈與為原因分別移轉登記為被告所有等節，為兩造所不爭執，並有該等不動產之登記謄本、登記簿可稽（見本院卷第49至83頁），可見兩造並非系爭土地使用權證明書之當事人，被告復未能舉證證明系爭建物占用系爭土地之原始基礎法律關係為何、約定之權利義務是否可移轉予該等約定外之第三人、存續期間等情，故難認定兩造有繼受何系爭建物占有系爭土地之債權關係可言。準此，被告以上開土地使用權證明書為其占有系爭土地之正當權源，自屬無據。