買賣房屋的瑕疵後於契約成立發生…

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臺灣高等法院 109 年度上更一字第 142 號民事判決


按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條、第360條定有明文。次按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求損害賠償，民法第227條第1項、第2項定有明文。所謂不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。而債務人應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責，乃債法之大原則，茍債務人之給付與債之內容不符，而主張免責者，應就其歸責事由不存在負舉證責任。且物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。　

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使用執照所附竣工圖應為最終完成之樣態，系爭房屋現況與竣工圖比對，有屋頂層未施作泛水牆，屋突1層之前、後陽台女兒牆未施作至樑下方，1至3層後陽台與26號房屋外牆相鄰之牆壁寬度不足等不符之情形，上開施作不符之牆構件不影響結構安全，其變更對房屋空間之利用影響不大，但外觀因此產生更多角隅，整體視覺較差（見鑑定報告第4至7頁及附件現場照片）