經紀人不得私下接案仍不能免除雇主連帶責任

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臺灣高等法院 高雄分院 111 年度重上字第 1 號民事判決 (下三同)


楊勝傑所使用之不動產買賣相關文件，均蓋有富田公司印章及當時負責人李承樺之印章，而經紀人欄亦印有經紀人莊迎華之印章（原證附民卷第41至43、49至55頁），與富田公司一般經營不動產經紀業務之文件並無差異。且李承樺於刑事一審曾證述：伊曾經委託仲介買賣土地，於買受土地時，定金均是委託代書或仲介交付予賣方，張虹珠透過楊勝傑交付定金5萬元予伊，伊並不覺得奇怪等語（原審卷二第201頁），可見房地買賣時，價款亦非不得直接交付給仲介。而富田公司就新進員工之簽約、收受價款等事項均有明確規範，且就仲介人員違規「私下交易」將處最嚴厲開除處分並提告求償，並訂有契約範本、收受斡旋金應即時回報店長、原則應由特約地政士辦理簽約等職務執行之要求，固據證人即富田公司總務兼會計林靜余證述明確（原審卷二第296至299頁），並有富田公司所提出之新進員工守則、傳閱單、員工差勤及守則、休假規範與傳閱簽名單為憑（原審卷一第151 至184 頁）。然本件兩筆交易縱係楊勝傑個人未依循富田公司所訂機制、規則及流程所為，仍無礙於事實上係楊勝傑執行其仲介業務之職務，已如前述，即有民法第188 條第1 項規定及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定之適用。是本件縱係楊勝傑「私下接案」，亦不能解免富田公司應負連帶損害賠償責任。

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富田公司法定代理人李承樺前於楊勝傑、訴外人張虹珠間房屋買賣、沒收定金之糾紛中，係該不動產之賣方，楊勝傑當時則為房屋仲介公司日興房屋企業社之營業員，李承樺曾於楊勝傑上開涉犯業務侵占罪之刑事案件中以證人身分到庭結證，楊勝傑亦經民事法院判命其應賠償張虹珠損害，經刑事法院判處其詐欺取財罪刑，張虹珠更以李承樺於事後異常熱心為楊勝傑善後，驚覺有異，認李承樺涉犯詐欺取財罪嫌，而對其提出刑事告訴，雖經屏東地檢署檢察官偵查終結處分不起訴，然李承樺於103 年間即因出售不動產而結識楊勝傑，並知悉楊勝傑有前開業務侵占等犯罪行為，猶於成立富田公司後招攬楊勝傑至富田公司任職，並由楊勝傑擔任僅次於其所任店長之經理乙職，足徵李承樺明知楊勝傑有上揭不動產民、刑事糾紛之前案紀錄，猶無顧忌選擇招攬並邀同合作，其對楊勝傑之器重，至為明顯，則其「選任」楊勝傑擔任富田公司之經理，難謂已盡相當之注意。

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再者，本件兩筆交易，均發生於楊勝傑任職富田公司經理期間，楊勝傑所交付被上訴人之各該不動產購買意願書、要約書、付款明細表等，均為富田公司之制式文件，且不動產買賣契約書等書面亦蓋有富田公司、李承樺、富田公司統一發票專用章等真正之印章，並透過富田公司營業處所之電腦等資源製作、列印土地登記謄本等虛偽文件，而兩筆交易之時程長達1 年，富田公司全未察覺或未為任何警告措施，亦未為任何糾正之舉，任憑楊勝傑利用其職務之機會，進行前揭偽造私文書、變造公文書以達其向被上訴人施行詐術之行為，富田公司實難認已盡監督之責。

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受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行
    為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執
    行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害
    者，僱用人不負賠償責任。民法第188 條第1 項定有明文。
　　又所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，非僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執行該職務所必要之行為，而不法侵害他人之權利者而言。倘受僱人之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，或利用職務上機會而具職務關聯性，因而不法侵害他人之權利者，就令其為自己利益所為亦應包括在內。申言之，苟受僱人係利用僱用人職務上給予機會所為之不法行為，依社會一般觀念，該不法行為乃僱用人事先所得預見，並可經由其內部監控制度加以防範。亦即，在外形客觀上足認與執行職務有所關聯者，即可涵攝在上開規定之構成要件中，以合理保護被害人之權益。再者，不動產經紀業管理條例第4 條第4 款、第7 款前段及第26條第2項亦分別規定：「本條例用辭定義如下︰四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」