違章建築告知與附隨義務

sec2100

臺灣新北地方法院 106 年簡上字第 320 號民事判決   (下四同)


故租賃物在租賃關係存續中，受有妨
    害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於
    出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去
    之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人
    怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行
    之損害賠償責任；契約成立生效後，債務人除負有給付義務
    （包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，
    以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨
    義務，債權人得依民法第227 條不完全給付之規定行使其權
    利（最高法院77年度台上第2369號、98年度台上字第222 號
    判決意旨可資參照）。是交付、保持合於約定使用之租賃物
    為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物不合於約定
    之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益
    之狀態者，即與債之本旨不符，而構成不完全給付。且當事
    人債之關係存續期間，為促進實現主給付義務，或為維護他
    方當事人人身或財產上之利益，基於誠實信用原則而有相關
    之附隨義務，關於契約標的之品質、瑕疵存否內容之告知，
    即為契約上之附隨義務，則以營業為目的之租賃標的物，承
    租人往往須就租賃標的物重為裝潢並支出相當費用，且繼續
    營業相當時間始得回收，故租賃標的物是否為違章建築，有
    無被主管機關拆除之虞，於主管機關違建拆除之優先順序如
    何，均屬租賃契約之重要內容。而出租人如知悉承租人租賃
    房屋目的在營業，租賃期間又非屬短期，為促進主給付即租
    賃標的物之使用、收益，使承租人得以長時間營業而使給付
    利益獲得最大可能之滿足，維護承租人財產上利益，出租人
    自有就租賃標的物是否為違章建築之事實告知承租人之附隨
    義務。

sec2100

經查，兩造簽訂系爭租約時，上訴人知悉被上訴人承租系爭
    房屋是要作為餐廳營業使用一節，為兩造所不爭執，復參諸
    卷附兩造簽訂之房屋租賃契約書（見原審卷第15至21頁），
    系爭租約租期長達5 年之久，益徵被上訴人係欲承租系爭房
    屋長期經營餐廳，自須足夠之面積方能達成被上訴人營業之
    目的，則上訴人依系爭租約自負有提供合於約定使用、收益
    租賃物予被上訴人使用之主給付義務甚明。其次，依前開說
    明，出租人於知悉承租人租賃系爭房屋之目的是作為營業使
    用時，為促進承租人對租賃標物之使用、收益，使其得以長
    時間營業而獲最大利益及維護其財產上利益，出租人尚有告
    知承租人租賃標的物屬違章建築之附隨義務。然上訴人已於
    原審審理時自承其知悉系爭房屋部分範圍為騎樓，且騎樓部
    分屬違章建築在卷（見原審卷第157 頁），且觀諸系爭房屋
    面積合計為56.82 平方公尺，騎樓面積達21.39 平方公尺，
    經扣除騎樓面積後層次面積為35.43 平方公尺，有系爭房屋
    之建物登記第二類謄本1 份在卷可稽（見原審卷第25頁），
    可知本件被上訴人承租系爭房屋可得合法作為餐廳經營使用
    之面積僅為35.43 平方公尺，詎上訴人於出租時並未明確告
    知被上訴人系爭房屋騎樓部分為違建乙情，亦據上訴人於原
    審審理時自承明確（見原審卷第157 頁），並經證人即上訴
    人之配偶林淑芬到庭證稱：被上訴人來租我先生的房屋，前
    面都是我先生在接洽，之後我先生有事，所以於105 年8 月
    20日左右簽約時，是我先生授權我去代理簽約，去時沒有討
    論過系爭房屋包含騎樓部分，去就直接簽約，只有商量房租
    何時開始繳等語（見本院卷第178 頁），復有被上訴人提出
    之LINE通訊軟體對話翻拍照片1 份附卷可參（見本院卷第12
    9 頁），足認上訴人顯然知悉系爭房屋高達38％之範圍為騎
    樓而屬違章建築，於出租系爭房屋時卻未告知承租系爭房屋
    以作為餐廳營業使用之承租人，上訴人有違依系爭租約所負
    之附隨義務，揆諸前揭說明，上訴人既已違反附隨義務，被
    上訴人可得依不完全給付之規定請求上訴人賠償損害自明。

sec2100

至上訴人辯稱：系爭租約未載明面積，僅以門牌號碼為依據
    ，兩造實未約定使用面積，且係以租賃物現況點交出租，實
    無上訴人未依約提供租賃物予上訴人之情形云云。然查，於
    簽訂系爭租約時，兩造均知悉被上訴人承租系爭房屋之目的
    為作為經營餐廳使用一節，為兩造所不爭執，則縱使兩造未
    於系爭租約中約明使用面積，然上訴人仍應提供堪於作為經
    營餐廳使用之建物予被上訴人使用，而作為租賃物之系爭房
    屋既包含部分騎樓而屬違建，於出租時上訴人就此事亦知之
    甚詳，自應主動告知被上訴人，亦即此為上訴人依系爭租約
    所負之說明附隨義務，與兩造有無約明使用面積無涉，故上
    訴人此部分辯稱，尚非可採。

sec2100

自證人林
    淑芬之證詞亦可知證人林淑芬與上訴人均未明確告知被上訴
    人系爭房屋部分範圍為騎樓，而其2 人均係認為被上訴人可
    自外觀看得出來，然依其所述，系爭房屋既經裝修，有獨立
    牆面且經油漆粉刷，顯已與一般騎樓有所不同，則上訴人自
    應明確告知被上訴人系爭房屋部分範圍為騎樓而屬可能遭拆
    除之違建，亦即上訴人負有說明上開情形之附隨義務，已如
    前述，尚無從僅憑上訴人前開主觀猜測，而在上訴人未盡說
    明附隨義務之狀況下，即率爾遽認被上訴人於承租時明知系
    爭房屋包含騎樓違建部分而仍有意承租，上訴人前開辯詞，
    要無可採。

sec2100

又縱使被上訴人確曾透過顏再廷而知悉系爭房屋包
    含騎樓部分，然被上訴人亦顯係於兩造簽訂系爭租約後始知
    悉上情，然依前開說明，上訴人應係於兩造簽訂系爭租約時
    即明確告知被上訴人系爭房屋含有騎樓而屬違建，此為上訴
    人依系爭租約所負之說明附隨義務，業如前述，殊無可能因
    被上訴人事後知悉而影響上訴人已違反說明附隨義務之事實
    ，是被告前開辯詞，即無可採。

sec2100

臺灣高等法院 臺中分院 111 年度上字第 635 號民事判決

依系爭契約第8條第6項第3款約定，買方（即上訴人）不得以本買賣標的物有上開違章建築，主張不履行契約或物有瑕疵而行使相關權利。所謂違章建築者，係指未取得合法使用權之建物，該違建有隨時被強制拆除之風險。而雙方簽約前，出賣人洪崇烈已據實告知有1樓廚房及2樓露台增建之違建，業如前述，上訴人明知此情，仍同意不再就此主張不履行契約或物之瑕疵而行使相關權利，自不許上訴人就此部分請求損害賠償。