合建契約非通謀虛偽

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臺灣高等法院 108 年重上字第 487 號民事判決  (下二同)


系爭契約第1、2條分別約定：「合建標的物及出資方式如下：地主（即被上訴人）願將座落桃園市○○○○段00-0、00-00等地號二筆...交與建方（即上訴人）規劃、設計、領照並委託宏特廣告公司代爲銷售，亦即地主提供土地，建方負責提供資金支應所有興建成本及相關費用，並分別出售房地予第三人(以下簡稱客戶）。」、「房地銷售之約定：一、本約地主出售土地與建方出售房屋，均由雙方分別與客戶訂定買賣契約，其中土地出售金額由地主收取，房屋出售金額由建方收取，土地款屬地主所有，房屋款則歸建方所有，且雙方對客戶各自負責，毫無牽連，惟相關之房屋土地必須同時出售予同一客戶。二、前款地主應收之土地款，得委託建方代向客戶收取土地款並開立適當憑證予客戶，但建方應將所代收之土地款壹次或分次彙總轉入地主帳戶。...」，第6條另約定合建保證金為1,000萬元，由上訴人分三期以即期支票各給付300萬元、300萬元、400萬元予被上訴人，被上訴人則應於房屋結構體地上一層頂板完成日起7日內、房屋結構體全結構完成日起10日內、使用執照取得日起7日內分期返還上開保證金予上訴人（見原審卷一第6、9至10頁）。而被上訴人已依上開約定將其所有之系爭土地交由上訴人規劃、設計，完成系爭建案，兩造並依系爭契約第2條之約定，分別與附表編號1至6、8至9、13、15、17至23、28至31所示買受人簽訂土地買賣合約書、房屋買賣合約書（見原審卷二第37至216頁）；此外，上訴人陳稱其已依系爭契約第6條之約定簽發支票予被上訴人用以給付合建保證金（見本院卷一第180、195至201頁），被上訴人則於102年8月17日、102年11月28日、103年7月25日依系爭契約第6條第2項約定分別返還合建保證金300萬元、300萬元、400萬元予上訴人，有上訴人公司分類帳在卷可稽（見本院卷一第207到211頁），並為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤）。綜上可知，兩造簽訂系爭契約，係約定由被上訴人提供系爭土地供上訴人規劃、設計、興建房屋，以此方式合作銷售系爭建案房地、分配銷售所得價金，其後上訴人已依約完成系爭建案，將其中21戶銷售予客戶，並依系爭契約第6條之約定交付合建保證金予被上訴人，被上訴人亦於系爭建案完成後，配合簽訂土地買賣合約書，並退還合建保證金予上訴人，堪認兩造就系爭契約各項約定確已達成意思表示合致，並依約履行，自難認兩造並無受系爭契約拘束之意甚明。

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上訴人雖辯稱系爭契約係為向高雄銀行辦理系爭建案之建築融資貸款，而依高雄銀行提供之制式契約簽訂，兩造簽約時均明知彼此不願受系爭契約內容所拘束云云。惟查，經原審檢附系爭契約，函詢高雄銀行桃園分行系爭契約是否為銀行所提供，該行以107年8月15日高銀桃密字第10700048號函覆略以：上訴人係以系爭契約向高雄銀行申請建築融資貸款，然系爭契約非高雄銀行提供予上訴人等語（見原審卷三第102至114 頁）；辦理上訴人建築融資貸款之高雄銀行桃園分行行員李俶炘並到庭具結證稱：伊有看過系爭契約，因為辦理土地建築融資時，需要文件證明地主與建商確實有合作要興建建物，系爭契約不是高雄銀行之制式合約，伊亦未繕打合約內容給客戶，通常是客戶要自己做合約給伊，當時是由被上訴人辦理土地融資，陳鳳珠代表上訴人辦理建築融資，伊只知道他們是地主跟建設公司合作的關係等語（見原審卷四第25至28頁）。上訴人所辯顯與前揭高雄銀行桃園分行回函及證人李俶炘之證述不符，難以採信。

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又依上訴人所述，被上訴人係與陳鳳珠合夥或合資成立上訴人公司，被上訴人再與上訴人成立系爭契約（見原審卷四第4頁）；民法第87條第2項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，則係指為虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為而言；而系爭契約係存在於兩造間，上訴人所稱合夥或合資關係則係存在於被上訴人與陳鳳珠間，上訴人既屬公司，即得獨立行使權利負擔義務，被上訴人與陳鳳珠間縱使成立上訴人所指合夥或合資契約關係，並與系爭契約關係密切，仍屬當事人不同之各別契約，無從據此認定系爭契約係通謀虛偽意思表示，而隱藏被上訴人與陳鳳珠間之合夥或合資關係。是上訴人抗辯系爭契約係兩造通謀所為虛偽意思表示，應屬無效，系爭建案銷售之利益分配應依被上訴人與陳鳳珠間之合夥或合資關係之約定云云，不足採信。