不動產開發過程分攤至每戶的成本及利潤率

sec2100

臺灣高等法院 臺南分院 109 年上字第 366 號民事判決


而被上訴人主張其為興建系爭建案，自99年起至106年9月30日止，支出水費164,242元、電費3,933,615元、信託手續費10,057,280元、地價稅6,837,062元、租金12,789,682元，接待中心23,761,256元、廣告費63,159,768元，已據被上訴人提出台水公司水費單及收據（原審訴字卷第181-194頁）、台電公司電費單及收據（原審訴字卷第195-221頁）、相關手續費單據、發票、存摺節錄、臺南市臺南地政事務所地政規費徵收聯單、華南商業銀行102年4月8日匯款回條聯、台中商業銀行106年5月16日作業工本費收據（原審訴字卷第223-231頁）、101至106年地價稅繳款書、存摺節錄（原審訴字卷第233-237頁）、租賃契約書、財政部臺灣省南區國稅局各類所得扣繳稅額繳款書、扣繳憑單、對象往來明細表（原審訴字卷第239-248頁）、接待中心相關設計、施工、裝潢費用收據及發票、支票、支票存根、存款明細（原審訴字卷第249-338頁）、廣告費用單據（原審訴字卷第339-485頁）等為證，且為上訴人所不爭，僅辯稱：此為被上訴人之建築成本，並非因上訴人違約所生之損害云云，然被上訴人乃開發建設公司，藉由興建建物完成後，將建物銷售換價以取得支出之成本費用並賺取利潤，而系爭建案共計88戶，平均每戶分攤之金額已達1,371,624元（120,702,905÷88＝1,371,624，元以下四捨五入），然此尚未將系爭土地購置成本、營造費用、其他人事成本等計入，而被上訴人支出前開成本、費用，有賴於上訴人依約給付價金以支應所支出之金額；又上訴人於105年12月12日前即已遲繳工程期款47萬元，依系爭契約第8條約定，應按每日萬分之二單日計算遲延利息，則至106年12月14日被上訴人解除契約止，以一年計算之遲延利息已有34,310元（計算式：470,000×0.0002×365＝34,310）；再系爭建案係於106年7月3日取得使用執照，依系爭契約第20條約定，被上訴人應於領取使用執照後6個月通知交屋，因上訴人遲未給付期款，致被上訴人於106年12月14日解除契約，被上訴人因此無法如期取得剩餘價金2,822萬元，自受有無法取回資金再為利用之損失；另參酌108年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準，不動產投資開發業之淨利率為百分之10，不動產買賣業之淨利率為百分之17等一切情事，綜合予以考量，尚難認兩造所約定之違約金確有過高之情事。