公寓大廈相關規定

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被告雖援引臺灣高等法院102 年度上字第1176號判決，認為
    出租行為屬典型之利用行為，在法律上應屬管理行為，得由
    管委會自行為之云云。然上開判決業經最高法院以103 年度
    台上字第1991號判決部分廢棄，並敘明「大廈區分所有權人
    會議曾否同意出租地下二層供該案被上訴人之一擺放物品，
    攸關大廈管委會有否將其出租之權限」等語，顯見該判決亦
    認定管委會須經區分所有權人會議決議，始得出租共用部分
    無疑。被告辯稱管委會為出租行為，無庸經區分所有權人會
    議決議，要不足取。

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按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自
    由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」公寓條例第4條
    第1項雖有明文，惟公寓條例第5條另規定：「區分所有權人
    對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區
    分所有權人共同利益之行為。」，可知區權人非不得透過規
    約或區權人會議之決議對專有部分之利用加以合理之限制。

被上訴人依公寓條例第9條第2項、第4項及第36條第5款規定
    ，請求上訴人拆除系爭廣告物並回復原狀，有無理由？
  1.按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法
    為之。但另有約定者從其約定。」、「住戶違反第二項規定
    ，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各
    該主管機關或訴請法院為必要之處置」、「管理委員會之職
    務如下：…五住戶違規情事之制止及相關資料之提供。」公
    寓條例第9條第2項、第4項及第36條第5款分別定有明文。查
    上訴人利用系爭大樓牆面之特殊性質，在系爭5樓建物玻璃
    帷幕內側設置系爭廣告物，實質達成在外牆懸掛廣告物之效
    果，已影響系爭大樓整體外觀，非僅屬公寓條例第8條第1項
    所定其他類似之行為，亦該當同條例第5條之違反區權人共
    同利益之行為，區權人得以系爭規約第2條第3項加以限制及
    系爭決議否准設置，既認定如前，則被上訴人以上開行為違
    反公寓條例第8條第1項及系爭規約第2條第3項規定為由，依
    上開規定起訴請求上訴人拆除系爭廣告物並回復原狀，核屬
    權利之正當行使，自有理由。

g2 106上283

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按公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定：「專有部分不得與
    其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權
    之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨，乃為
    維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關
    係趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地
    所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制，固
    不待言；惟若登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權已
    非屬同一人者，區分所有建築物所有權人及所屬基地所有權
    人，各自得獨立處分其權利，則無從適用首開規定，限制區
    分所有建築物所有權人及基地共有人應併同轉讓其等房地權
    利之餘地（最高法院100 年度台抗字第338 號裁定意旨參照
    ）。
tpe 106重訴451