民425-1的適用前提

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按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅    將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相    異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓    人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係    ，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。是以須土    地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋    所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人    之情形，始有該條之適用；倘土地及房屋並非同屬一人所有    ，並無上開規定之適用。」最高法院93年度台上字第2554號    、90年度台上字第1366號民事裁判意旨參照。本件被告所有    系爭房屋係祭祀公業周芬與建商福星公司間簽訂合建契約後    在系爭土地上興建之房屋，系爭房屋係福星公司依合建契約    分得之房屋，販售予被告之前手，再輾轉由被告買受，而原    告所有系爭土地則購自祭祀公業周芬，是以該系爭土地及房    屋，從未同屬一人所有，原告主張其所有系爭土地，應適用    民法第425 條之1 規定，認與被告所有系爭房屋間有法定租    賃關係存在云云，核與上開法律明文規定不符，自不足採。


臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3908號

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又原告主張其所有系爭土地與被告所有系爭房屋間，應類推
    適用民法第425 條之1 規定認有法定租賃關係存在云云。惟
    按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性
    質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通
    念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用
    而補充之問題，換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，
    依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏
    洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定
    類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用，是以
    未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探
    求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基
    於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該
    未經法律規範之事項。查民法第425 條之1 關於土地及其土
    地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他
    人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，
    尋繹其立法理由所揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與
    他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上
    見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人
    繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，
    當屬租賃」之本旨，係因土地所有權人及房屋所有權人本屬
    同一人時，房屋常無使用土地之法律關係，以致土地及房屋
    分別讓與他人時，土地及房屋之受讓人無法承受任何法律關
    係，為免房屋遭到拆除或房屋無償使用土地而不利於社會經
    濟及正義之要求，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化
    之體現，並基於房屋既得使用權保護原則及土地效用之考量
    ，由法律推定兩人間有租賃契約關係存在，並由法院酌定租
    金，藉以調和土地與建物之利用關係及所有權人間之利益。
    是在土地所有權人與房屋所有權人間已有有償之法律關係存
    在時，非但不屬民法第425 條之1 之範疇，亦無類推適用該
    條之餘地。本件系爭土地原所有人祭祀公業周芬係因合建契
    約與建商相互取得房屋與基地之使用、收益權，相當於買賣
    或互易之法律關係而提供系爭土地，並就其依合建契約所分
    得房屋銷售，被告之前手向福星公司以有償之買賣契約買受
    系爭房屋而占有使用系爭土地一情，已如前述，足認祭祀公
    業周芬顯已取得相當之對價而同意包括系爭房屋在內之合建
    房屋使用系爭土地，又原告於97年7 月15日向祭祀公業周芬
    買賣而取得系爭土地，認原告受讓該土地係惡意受讓，依繼
    受取得之法理，仍應受讓與人祭祀公業周芬與被告之前手間
    原訂買賣債權契約之拘束等情，亦詳如前所述，是堪認兩造
    間就系爭房屋使用系爭土地一節，亦存在有償之契約關係，
    與前開民法第425 條之1 所欲規範之情形不同，要無類推適
    用該條規定於本件之可能。是原告此部分所指，亦不能准許
    ，附此敘明。
臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3908號

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最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1274號


按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所
有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土
地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間
，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1固定
有明文。惟倘房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定
法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問
題，自無關民法第425條之1規定之適用。原審本其採證、認事之
職權行使，合法認定系爭建物原始起造人黃王隱於58年間興建時
係基於與黃松根間之使用借貸關係而占有系爭土地，兩造於58年
7月28 日因繼承關係而公同共有系爭建物，並繼受黃王隱對黃松
根之使用借貸關係，系爭土地於63年1月30日、83年2月22日先後
經系爭建物公同共有人黃秋益、被上訴人取得所有權後，不生民
法第425條之1之法定租賃關係，被上訴人非上開使用借貸關係之
當事人，取得系爭土地所有權後，不當然繼受黃王隱與黃松根間
之使用借貸關係，黃松根亦未舉證證明與被上訴人另成立使用借
貸關係。審酌一切情形，被上訴人行使物上請求權，並無違反誠
信原則或權利濫用情形，因以上揭理由，為上訴人不利之判決，
經核於法並無違背。