公寓大廈管委會的權責

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發生系爭漏水事故之系爭螺栓、消防管線為系爭園區之共用設備，為被上訴人所不爭執（原審卷第334頁，本院卷一第69頁），被上訴人亦不爭執公共消防管線之維護（含零件是否損壞之檢查、損壞零件之更換）為其應負之責任（本院卷一第71頁），則依上㈠說明，被上訴人對於系爭消防管線（含系爭螺栓）自負有維護、修繕之責，如因未盡維護、修繕之責而致他人受有損害，即應負損害賠償責任。被上訴人雖抗辯：系爭螺栓斷裂之原因為鎖固過度及鎖固力量不平均再加上管路吊掛不足，導致螺栓長期受力而斷裂，屬系爭消防管線設置不當，應由設置人建商而非由伊負責云云，惟觀諸系爭園區之規約（下稱規約）於92年8月9日曾為修訂之情（原審卷第67頁），可徵在92年8月9日前，系爭園區大樓早已興建完成、廠戶亦開始入駐使用並訂定規約，迄漏水事故發生之106年3月26日止，系爭消防管線使用已有14年，被上訴人於該14年之期間自應善盡檢查、管理、維護、修繕之責，而不得以原始建商設置不當為由，脫免其檢查、管理、維護、修繕之責任。

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遑論系爭消防署函貳、三、㈠亦說明「公寓大廈管理條例第10 條第2項前段、第36條及第3條規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；據此，集合住宅共用部分、約定共用部分消防安全設備維護之管理權人，係屬管理委員會或管理負責人」（本院卷二第450頁），準此，系爭螺栓、消防管線既為系爭園區之共用設備，自應由被上訴人負管理、維護、修繕之責。故上訴人依民法第184條第1項前段、第2項前段規定，請求被上訴人就其損害負賠償責任，尚無不合。

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臺灣高等法院 110 年度上更一字第 220 號民事判決  (下同)


依系爭契約第1條第3項約定，本件買賣標的包括「門廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室(未兼作停車使用)、屋頂突出物、健身房、交誼室及依法令應列入共同使用部分之項目」（見原審卷一第19頁），故系爭公設應屬買賣標的。次按公寓大廈管理委員會係由區分所有權人自住戶中選任若干人為管理委員，而以合議方式執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」所設立之組織，為區分所有權人團體之代表機關，在法令規定、區分所有權人會議決議、規約授權範圍內執行職務，其效力應及於各區分所有權人。

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又依系爭契約第13條第4項第6款約定：「乙方（即被上訴人）最遲應於通知交屋日起6個月完成共用部份之公共設施。管理委員會成立後應依乙方通知之期限點交公共設施，逾期未點收者，視為已點收，公共設施部份則非甲方（即買受人）交屋範圍。…」及第16條第1項約定：「對於本契約建物之公共設施及設備，屬全體住戶共有，除本約有特別約定者依其約定外，甲方有共同使用及維護之權利與義務，並同意委由管理委員會統一維護管理」（見原審卷一第27、28頁、卷二第316頁反面、第317頁），參互以觀，堪認買受人即各區分所有權人均同意公設之驗收點交事務屬上訴人應執行之職務，買受人已於系爭契約明訂授權上訴人辦理系爭公設之驗收及點交事務，並委託上訴人就點交後之系爭公設進行維護管理。則依上開約定，被上訴人應將系爭公設點交予上訴人，並由上訴人進行後續之維護管理工作，上訴人自得基於買受人之委託授權，與被上訴人會同辦理系爭公設之驗收及請求被上訴人修補缺失事項。