劉作時律師 0918713101

標題: 再論事實上處分權的取得方法 [打印本頁]

作者: sec2100 時間: 2017-7-5 10:58
標題: 再論事實上處分權的取得方法
再按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，
為民法第758 條所明定，此項規定，並不因不動產為違章建
築而有例外（最高法院62年台上字第2414號判例意旨參照）
。而違章建築物之讓與，雖因不能移轉登記而不能為不動產
所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認
為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高
法院67年2 月21日67年度第2 次民庭庭推總會議決定(一)參照
）。查系爭建物為未辦理保存登記之違章建築，為兩造所是
認，又依系爭合建契約第14條約定：「乙方（即黃毓慶、賴
坤崙）如違約或其他歸責於乙方之事由發生所交與甲方（即
原告及林郭束）之保證金全部願由甲方沒收，地上完成物由
甲方沒收，乙方放棄權利同時甲方隨時解除契約，並可自由
收回處分」，而本件合建契約之乙方即黃毓慶、賴坤崙確有
違約情事已如前述，則依上開約定，所稱「地上完成物」即
系爭建物，自應歸屬地主即原告及林郭束所有。縱系爭建物
為違章建築，不能為移轉登記而無從為不動產所有權之讓與
，惟觀諸上開契約文義，就此亦無其他特別約定，則善解兩
造訂約真意，應無地主於此情形不得取得系爭建物事實上處
分權之意旨，且若為此解釋，對未違反系爭契約義務之地主
亦有違事理之平，是揆諸上開說明，應認黃毓慶、賴坤崙依
約已將系爭建物2 樓、3 樓之事實上處分權轉讓與原告及林
郭束。

TPE 105訴722

作者: sec2100 時間: 2018-2-26 13:31
按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立
性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏
構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），
或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建
築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民
法第811 條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所
有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已
具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓
加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非
附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物（最高
法院100 年度台上字第4 號判決意旨參照）。查系爭頂樓增
建為位在系爭房屋頂樓之鐵皮加蓋建物，面積46平方公尺，
係1 大房間附2 衛浴，並有獨立出入門戶等情，有現場照片
可稽（見本院卷第126 頁背面至127 頁背面），且經本院會
同臺北市松山地政事務所（下稱松山地政事務所）地政人員
至現場履勘明確，並囑託該地政事務所測量，有勘驗筆錄（
見本院卷第104 、107 頁）、松山地政事務所106 年6 月29
日北市松地測字第10631187100 號函附如附圖之土地複丈成
果圖（見本院卷第147 至148 頁）為證，足見系爭頂樓增建
於構造上及使用上皆具獨立性，揆之前揭說明，自屬單獨之
不動產所有權客體，並非系爭房屋之附屬建物。
2.查86年買賣契約「不動產標示」部分明載：建物（含頂樓未
保存登記之增建併同移轉）等語，有86年買賣契約可稽（見
本院卷第72頁），堪認原告買受系爭房屋時，系爭房屋頂樓
確存在一增建物，並由出賣人併同移轉該增建物權利予原告
，則原告主張其為系爭頂樓增建之事實上處分權人等語，應
可採信。
3.被告雖辯稱：購買系爭房屋時，頂樓增建物僅有雨棚、鐵架
可曬衣，乃伊自行或付錢請人改建，為伊所有云云，惟為原
告否認。被告雖提出記帳明細影本為證（見本院卷第90至91
頁）。然姑不論原告否認上開記帳明細影本之形式上真正（
見本院卷第96頁背面、101 、250 頁），被告亦未能提出原
本供查。縱令前揭記帳明細確係原告所為而屬真正，惟該記
帳明細就有關「鐵皮屋頂」、「鐵皮」、「鐵皮屋」等項，
皆未載有任何可認與被告相關之文字；而上開記帳明細雖亦
載有「10/10 土木‧添益20,000」、「10/14 土木‧添益3,
000 」（見本院卷第91頁），惟由前述記載內容，無從遽認
係針對系爭頂樓增建所為支出，且金額合計僅23,000元，猶
難謂足資搭建成一完整且具備衛浴設備之增建房屋。此外，
被告復未提出其他證據證明系爭頂樓增建確為其出資搭蓋，
而由其原始取得所有權，則其所辯前詞，自無可取。

作者: sec2100 時間: 2019-10-21 11:03
本帖最後由 sec2100 於 2019-10-21 12:10 編輯

臺灣基隆地方法院 108 年訴字第 348 號民事判決

按未辦保存登記之建築物事實上處分權之讓與，除有讓與
   合意外，並須實際交付占有予受讓人，受讓人始取得事實
   上之處分權，而發生移轉之效力（最高法院69年度台上字
   第851號判決參照）。又未辦保存登記之建物雖無法辦理
   所有權移轉登記，惟仍得讓與事實上處分權，該處分權能
   係以物為對象，對物為占有、使用、收益及事實上處分，
   讓與人讓與該事實上處分權，係屬處分行為，以當事人間
   之讓與合意及讓與人將該未辦保存登記之建物交付，受讓
   人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102年度台
   上字第1472號民事判決意旨參照），亦即不動產所有權之
   讓與本經登記始生效力，但未辦保存登記之建築物無法登
   記，因此，違章建築事實上處分權的讓與係以交付為其要
   件，而無須經登記。簡言之，事實上處分權之讓與係以交
   付作為其公示要件。

姑且不論本院108年3月26日和解筆錄之內容，是否真如被
   告所抗辯係原告與訴外人黃怡雯間出於通謀虛偽意思表示
   而屬無效。觀諸本院108年3月26日和解筆錄之內容，其中
   第1項明載「被告(即訴外人黃怡雯)願將……未辦保存登
   記之門牌號碼基隆市○○區○○路00巷000號房屋(權利範
   圍全部；本院按即系爭房屋)……變更納稅義務人為原告(
   即本件原告)……」等語，亦即訴外人黃怡雯願將系爭房
   屋之事實上處分權讓與原告，因而將系爭房屋之納稅義務
   人變更為原告。訴外人黃怡雯固基於讓與系爭房屋之合意
   ，將系爭房屋之稅籍變更登記為原告，然原告未能舉證證
   明訴外人黃怡雯嗣已將系爭房屋交付原告而對系爭房屋有
   事實上之管領力，原告既未因訴外人黃怡雯之交付而占有
   系爭房屋，揆諸前開說明，原告尚非屬系爭房屋之事實上
   處分權人，自無從向被告行使適用或類推適用民法767條
   第1項所規定之物上請求權。

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