sec2100 發表於 2024-1-20 14:33:49

欠租及終止租約及違約金

本帖最後由 sec2100 於 2024-1-20 14:49 編輯

https://judgment.judicial.gov.tw/FJUD/printData.aspx?id=TPHV%2c112%2c%e4%b8%8a%2c856%2c20240110%2c1

按民法第440條第1項規定,承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。次按系爭租約第6條第1項約定:「乙方(即上訴人)違反約定方法使用房屋,或拖欠租金達兩期以上,經甲方(即被上訴人)催告限期繳納仍不付時,不待期限屆滿,甲方得終止租約。」(見原審卷第33頁)。經查上訴人自111年6月15日起未按月給付租金已達10期,總計積欠26萬元,為上訴人所不爭執(見原審卷第70頁)。被上訴人先後於111年9月5日、111年9月16日、111年10月31日、111年11月5日、111年12月11日以社群通訊軟體
  LINE催告上訴人給付租金,並於112年2月13日催告上訴人以112年2月14日為最後期限(見原審卷第35至47頁),被上訴人復於112年3月3日向原審提起本訴,主張以起訴狀繕本之送達,為終止系爭租約之意思表示(見原審卷第9、21頁),則綜合上開一切情狀,解釋被上訴人之真意,顯然係以起訴狀繕本之送達,為催告上訴人給付租金之意思表示。從而被上訴人復於112年4月14日原審言詞辯論期日再為終止系爭租約之意思表示(見原審卷第21、57、70頁),即應認為上訴人經催告後已逾相當期間仍不給付租金,系爭租約業於112年4月14日經被上訴人合法終止。被上訴人此部分主張,應屬有據。上訴人雖辯稱:被上訴人曾於112年3月13日表示同意續租云云(見原審卷第70頁),為被上訴人否認,且上訴人就此並無舉證以實其說,是其所辯,並不足採。

sec2100 發表於 2024-1-20 14:39:53

被上訴人雖主張:上訴人給付租金之義務,與被上訴人返還保證金之義務,並無對待給付關係,上訴人不得主張同時履行抗辯云云。惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務,故租賃關係消滅後,承租人如有欠租或其他債務不履行時,其所交付之押租金,發生當然抵充之效力(最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照)。押租金之性質屬於物之擔保,押租金契約為獨立於租賃契約之從契約,其擔保範圍包括租賃關係終了後、租賃物返還前所生之債務(參照黃立主編,民法債編各論﹝上﹞,吳秀明著,第395至397頁,91年初版第1刷)。經查系爭租約第3條第2款既約定,保證金5萬6,000元於租賃關係消滅、交還房屋時,無息返還,足見該保證金之目的在於上訴人履行因系爭租約所生之債務,核其性質屬於押租金,則依上說明,於系爭租約經被上訴人合法終止後,該保證金當然發生抵充欠租之效力。故被上訴人之主張,並不足採。

sec2100 發表於 2024-1-20 14:42:16

經查兩造訂立系爭租約,約定租金為每月2萬6,000元,上訴人自111年6月15日起即未按月給付租金,為兩造所不爭執,則被上訴人依約請求上訴人給付自111年6月15日起至112年3月15日止所積欠租金之26萬元,並加計法定遲延利息,即屬有據。次查系爭租約第3條第2款約定:「保證金新台幣5萬6,000元,於租賃關係消滅,交還房屋時,無息返還。」(見原審卷第33頁),上訴人業於締約時如數給付,為被上訴人所不爭執。則上訴人辯稱:伊所積欠租金26萬元應扣除保證金5萬6,000元等語,應屬有據。故被上訴人僅得請求上訴人給付扣除保證金後之租金餘額20萬4,000元。

sec2100 發表於 2024-1-20 14:43:04

⒋給付違約金部分: 
 ⑴按系爭租約第6條第2項約定:「乙方(即上訴人)於終止租約或租約期滿不交還房屋,自終止租約或租賃期滿之翌日起,乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」(見原審卷第33頁)。經查系爭租約於112年4月14日經被上訴人合法終止後,上訴人迄未騰空遷讓返還系爭房屋,已如前述,則被上訴人請求上訴人自112年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止,應依上開約定計算並給付違約金予上訴人等語,固屬有據。

sec2100 發表於 2024-1-20 14:46:19

上訴人辯稱:上開違約金過高,應予酌減等語。按當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第252條分別定有明文。違約金之約定是否過高,應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者,應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌定標準;若為後者,則應依當事人實際上所受損失為標準,酌予核減(最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照)。經查系爭租約第6條第2項約定上訴人應負之違約責任,為按月依房租一倍計算違約金,核其性質屬於損害賠償總額預定性質之違約金,應依被上訴人實際所受損害為準,審酌該項違約金是否過高。次查上訴人於系爭租約終止後,無權占有系爭房屋,所受利益為占有使用本身,被上訴人所受損害則為無法占有使用該屋,上訴人因此應返還相當於租金之不當得利予被上訴人,已如前述。爰審酌被上訴人所受損害已獲填補,復無另行舉證證明其因上訴人違約而受有其他損害,若仍得依上開約定請求按租金一倍計算之違約金,實屬過高等一切情狀,認應酌減上訴人給付被上訴人之違約金為零,始為適當。 

sec2100 發表於 2024-1-20 14:48:14

綜上所述,被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定,請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋,並給付租金20萬
  4000元及自112年4月14日起至清償日止,按年息5%計算之利息,以及自112年4月15日起至遷讓返還系爭房屋日止,按月給付2萬6,000元,為屬正當,應予准許。逾此部分之請求,為無理由,應予駁回。原審就超過上開應准許部分,為上訴人敗訴之判決,並為假執行之宣告,自有未洽。上訴人上訴意旨就此部分求予廢棄改判,應予准許。至於上開應准許部分,原審判命上訴人給付,並依兩造聲請為准免假執行宣告,核無違誤。上訴意旨求予廢棄改判,為無理由,應予駁回上訴。另上訴人請求廢棄原判決所命其給付租金與違約金部分,固為一部有理由,然本件被上訴人係以一訴附帶請求給付租金與違約金,依修正前民事訴訟法第77條之2第2項規定,不併算其訴訟標的價額,仍應命由上訴人負擔全部訴訟費用,附此敘明。

民法179條用在終止前及終止後的無權使用相當租金兩個部分,是否允當?
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